房地产估价规范最新版14篇

房地产估价规范最新版14篇房地产估价规范最新版　　农村房屋资产评估报告样本规范版　　Samplestandardeditionofruralhousingassetsevaluati下面是小编为大家整理的房地产估价规范最新版14篇,供大家参考。

房地产估价规范最新版14篇

篇一：房地产估价规范最新版

　　农村房屋资产评估报告样本规范版

　　Samplestandardeditionofruralhousingassetsevaluationreport

　　汇报人：JinTaiCollege

　　农村房屋资产评估报告样本规范版

　　前言：报告是按照上级部署或工作计划，每完成一项任务，一般都要向上级写报告，反映工作中的基本情况、工作中取得的经验教训、存在的问题以及今后工作设想等，以取得上级领导部门的指导。本文档根据申请报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。

　　项目名称：首都机场****地上物拆迁补偿价值评估受托估价单位：xxx有限责任公司委托估价单位：****公司估价日期：xxxx年**月**日至xxxx年**月**日估价报告编号：****目录

　　****公司：受贵单位的委托，我公司对首都机场****项目所涉及的位于****的地上物拆迁补偿价值进行了评估。估价结果如下：一、估价对象根据《拆迁许可证》（****号）及委托方的要求，本次估价对象为首都机场****项目所涉及的位于****的地上物，包括村民个人所有和村集体所有的房屋及其附属物。二、估价目的因修建首都机场****的需要，委托方拟对拆迁许可范围内的****地上物实施拆迁，根据《中华人民共和国物权法》及相关法律规定，需对地上物所有权人进行货币补偿。因此，本次评估目的：确定地上物价值，为拆迁补偿提供参考。三、估价时点为《拆迁许可证》签发之日，即xxxx年**月**日四、估价结果

　　于估价时点xxxx年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元

　　其中，村民个人所有的房屋及其附属物总价为：人民币****元

　　村集体所有的房屋及其附属物总价为：人民币****元以上分别见《****宅基地房屋拆迁补偿汇总表》、《****集体地上物拆迁补偿汇总表》。xxx有限责任公司xxxx年**月**日

　　4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》以及国家和北京市房屋拆迁补偿规则、技术标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

　　5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、本报告得到几位工程技术人员及果树专家的支持和帮助。7、本报告由xxx有限责任公司解释。参加本次估价的注册房地产估价师签名（盖章）：（略）

　　3、本报告结果不含搬迁补助费、电话及空调移机费、停产停业损失补助费等各项补助费用。

　　4、本报告是为拆迁补偿服务的，估价结果仅作为拆迁补偿的依据，不得用于其他用途。

　　5、未经估价机构书面同意，任何单位或个人不得以任何形式公开本报告内容。

　　6、本报告有效期自《拆迁许可证》签发之日起1年。

　　联系人：联系电话：三、估价对象根据《拆迁许可证》（****号）及委托方的要求，本次估价对象为首都机场****项目所涉及的位于****的地上物，包括村民个人所有和村集体所有的房屋及其附属物。村民个人所有的地上物包括宅基地上的正式房屋及棚子、水池、暖气、上下水管、化粪池、渗井、灯、电表、门楼、院墙、太阳能、树木等附属物。村集体所有的地上物包括村委会办公及配套用房及村集体的给水渠、排水沟、水塔、道路、桥涵、电线杆、变压器、鱼塘、苗木等附属物。四、估价目的因修建首都机场****的需要，委托方拟对拆迁许可范围内的****地上物实施拆迁，根据《中华人民共和国物权法》及相关法律规定，需对地上物所有权人进行货币补偿。因此，本次评估目的：确定地上物价值，为拆迁补偿提供参考。

　　五、估价时点为《拆迁许可证》签发之日，即xxxx年**月**日六、价值定义本次评估拟确定地上物补偿价值，包括村民个人所有和村集体所有的房屋及其附属物补偿价值。根据《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》及北京市有关规定，宅基地房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋及其附属物重置成新价构成;村集体所有房屋拆迁补偿价由被拆迁房屋及其附属物重置成新价构成。本次拆迁补偿价值不含搬迁补助费、电话及空调移机费、停产停业损失补助费等各项补助费用。七、估价依据（一）有关法律、法规、政策文件和技术规程1、《中华人民共和国土地管理法》（主席令

　　4、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）;5、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号）;6、北京市国土房管局《关于印发〈北京市宅基地房屋拆迁补偿规则〉的通知》（京国土房管征[xxxx]606号）;7、北京市国土房管局《关于印发〈北京市集体土地房屋拆迁管理办法〉实施意见的通知》（京国土房管征[xxxx]666号）;8、北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布的通知》（京国土房管拆[xxxx]808号）;9、《北京市建筑工程预算定额》（xxxx年）;10、《北京工程造价信息》（北京市建设工程造价管理处主办xxxx）。（二）委托方提供的资料（略）（三）受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、调查获得的资料。

篇二：房地产估价规范最新版

　　新《房地产估价规范》解读——估价方法

　　文/王珊

　　中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》【GB/T50291-2015】（以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。

　　一、新旧规范对比

　　新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。

　　从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同：

　　1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。

　　2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。

　　3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。

　　4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。

　　5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。这一内容调整，也显示出估价行业业务类型的拓展及多元化趋势。

　　6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容，增加了对估价结果的准确性检查的内容。同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析的内容。

　　7、新规范取消了“估价报告的规范格式”，将对估价报告撰写中的具体要求合并到第七章“估价报告”内容中。

　　以上，我们笼统的对新规范与旧规范在内容上的一些调整进行了总结。接下来本文将重点针对新规范中估价方法部分修订的内容进行分析。

　　二、新规范对估价方法的具体要求

　　新规范第四章“估价方法”共包括估价方法选用、比较法、收益法、成本法、假设开发法及其他估价方法六部分内容。下面我们将分别对这六部分内容进行分析，并提出在估价实际操作中，应采取的相应应对措施。

　　1、估价方法选用

　　1.1对所有方法进行适用性分析

　　新规范强调了在确定适用的估价方法前，应对每一种估价方法逐一进行适用性分析，同时提出在对方法进行适用性分析时，应分别从方法理论上适用性及客观条件具备与否两个层面进行分析。这就要求我们在估价报告方法选用内容中，先要将所有备选的方法的基本原理进行介绍，下一步逐一根据估价对象及市场实际情况，对其进行适用性分析，最终确定评估选用的估价方法。尤其对于理论上适用，但客观条件不具备的方法，重点说明其不适用的原因。

　　1.2打破必须采用两种估价方法的误解

　　新规范打破了评估房地产必须采用两种估价方法的误解，提出估价对象适合几种估价方法，就应采用几种估价方法的正确思路。在实际评估中，我们不应对仅适用一种估价方法进行估价的，强行采用两种估价方法估价，也不应对同时适用三种方法进行估价的，随意舍弃其中一种方法。新规范对于选取估价方法新的思路指引，对我们在方法适用性分析方面提出了更高的要求，对于不选用的方法，我们应该充分的证明其不适用的原因。同时，也更应该注意方法适用性分析的内容和最终对各种估价方法测算结果权重选取理由的对应性。

　　2、比较法

　　2.1强调可比实例选取原则

　　新规范在对可比实例选取规定中，强调了“在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。”这条内容的增加，可以显示出，目前业内专家在评价比较法运用合理性的过程中，越来越关注可比实例的选取。如果没有优先选取位置接近、成交日期接近的实例，则会对比较法价值合理性产生质疑。因此我们在选取案例的过程中，应严格遵守这一原则，避免从高或从低选择的倾向。

　　2.2强调案例真实性要求

　　新规范比较法条文中，多处强调对可比实例及有关信息真实性的要求。同时明确要求需要对可比实例进行实地查勘，并在报告中附位置图及外观照片。我们的估价师在进行现场查勘时，应根据要求完成相应工作内容。

　　2.3建立比较基础增加了统一“财产范围”

　　“财产范围”是新规范引入的新词语。老规范中仅笼统的提到对价值内涵的统一，新规范通过财产范围的概念，明确了在建立比较基础时，应关注可比实例与估价对象在是否含有非房地产成分、是否带有债权债务、房地产实物范围是否不同等方面的差别，并修正统一。这就要求我们首先应该明确估价对象的财产范围，对于一般类型房地产，财产范围的明确貌似影响不大，但是作为特殊的房地产，如加油站，财产范围的确定将会对价值产生巨大影响。

　　2.4明确房地产状况调整内容

　　新规范明确了对估价对象房地产状况调整应分为区位状况调整、实物状况调整及权益状况调整三部分。并详细列举了每项调整应包含的价格影响因素。我们在实际操作中，应将规范中列举的因素作为最基本的因素，并根据估价对象及可比实例实际情况进行增加。

　　2.5规定因素调整幅度上限

　　新规范规定“分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20％，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过30％；经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2；当幅度或比值超出本条规定时，宜更换可比实例；当因估价对象或市场状况特殊，无更合适的可比实例替换时，应在估价报告中说明并陈述理由。”我们在实际运用中，应严格遵守上述规定，不得超过上限要求。

　　3、收益法

　　3.1先应选取适当的收益模式

　　新规范在收益法步骤的第一步，增加了对具体方法的选择。方法选择分两个层次，首先要明确采用的是报酬资本化法和直接资本化法，并建议优先选用报酬资本化法（我国目前常规收益法评估采用此方法）。下一步，要明确选用全剩余寿命模式还是持有加转售模式。并建议当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。因此，我们在报告中运用收益法测算时，第一步应先明确我们所选用的具体方法及收益模式以及选择的原因，接下来才能够进行下一步的测算。

　　3.2持有加转售模式

　　持有加转售模式是新规范对收益法最大的修改，是完全区别于原有的收益法评估路线，新引进的一种评估思路。持有加转售模式即为设定估价对象在持有一

　　段时间后转售，其持有期内的期间收益加期末转售收益折现到价值时点的价值和，即为估价对象收益价值。同时规范中规定：“持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间及能预测期间收益的一般期限来确定，并宜为五年至十年。”“期末转售收益应为持有期末的房地产转售价格减去转售成本。持有期末的房地产转售价格可采用直接资本化法、比较法（加长期趋势法）等方法来测算。”“持有期末的转售成本应为转让人负担的销售费用、销售税费等费用和税金。”

　　对于持有加转售模式评估，我个人认为可以避免全剩余寿命模式由于收益期长，租金及费用不可控性造成的评估误差，对于短期持有后再转让的物业评估更加适合。但是，就目前而言，对于持有期内房地产市场变化的预测，期末转售价值的确定以及期末报酬率的确定对于我们而言，缺少一定的经验取值，存在一定难度。因此对于这种新的估价思路，我们应该在学习的道路上不断摸索和积累经验，不可想当然的使用。

　　3.3对委托方提供的数据应判断其合理性

　　新规范中写明：“评估出租人权益价值或承租人权益价值时，合同租金明显高于或明显低于市场租金的，应调查租赁合同的真实性，分析解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。”

　　“测算净收益时，价值时点为现在的，应调查估价对象至少最近三年的各年实际收入、费用或净收益等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。当与正常客观的数据有差异时，应进行分析并予以修正。”

　　通过这两段规定我们可以看出，新规范对估价师的执业提出了更高的要求，我们对于委托方或其他方提供的一切评估相关资料，均应做出专业人士的合理性判断，而非一味的参照。例如上述合同租金明显高于市场租金的情况，我们就要进行进一步合理性判断及可执行性判断，例如:假设其合同违约金小于租金损失，那么合同解除的可能性是否很大？另外，明显高于市场租金水平的合同租金，其交付租金的稳定性与可靠性是否有保障？只有在对资料进行合理判断后，选择符合客观事实的数据用于我们的评估中，才能保证评估结果的准确。

　　3.4收益期外剩余土地或建筑物价值测算

　　新规范明确规定，在根据土地及建筑物剩余使用年限孰短原则确定收益年限，进行收益测算后，应对剩余期限土地使用权价格（房短地长）或建筑物剩余经济寿命价值（房长地短）在价值时点的价值进行测算。并分别阐述了两种情况剩余价值测算的方法。

　　我们在采用收益法进行测算时，应注意最后对该部分价值的核定，避免遗漏。

　　4、成本法

　　4.1确定房地合估与房地分估路径

　　新规范在成本法第一步提出“应根据估价对象状况和土地市场状况选择房地合估路径或房地分估路径，并优先选择房地合估路径。”

　　“当选择房地合估路径时，应把土地当作原材料，模拟房地产开发建设过程，测算房地产重置成本或重建成本；当选择房地分估路径时，应把土地和建筑物当作各自独立的物，分别测算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。”

　　我们大部分采用成本法做房地产评估，均视房地为一整体，模拟房地产开发建设过程进行测算，因此应该采用房地合估路径。但如遇估价目的要求分别求取单独土地价值和建筑物价值的情况，则应该选择房地分估路径。

　　在具体测算过程中，我们需要注意，对同一宗房地产，房地合估路径中的土地成本与房地分估路径中的土地重置成本，虽针对的是同一块土地，但两者对应的土地状况一般是不同的。房地分估路径中的土地重置成本对应的土地状况，比房地合估路径中的土地成本对应的土地状况，成熟度更高。

　　4.2明确各项必要支出及应得利润计算方式

　　新规范对于土地成本、建设成本、各项支出及应得利润的测算方式均给出了明确的要求。主要包括重新购置土地和重新开发土地的土地成本的价格构成；重置成本与重建成本的适用范围；建筑物必要支出及应得利润的价格构成以及利息、利润的计算基数等。这对我们的估价给出了更明确的指导性。

　　4.3在建工程考虑减价因素调整

　　新规范提出“在建工程和新近开发完成的房地产，采用成本法估价时可不扣除折旧，但对存在减价因素的，应予以相应的减价调整。”这里的减价修正主要包括选址不当、规划设计不合理、工程施工质量欠佳、周围环境被破坏、房地产市场不景气等。在我们以往的成本法评估在建工程过程中，忽视了对上述因素的考虑，此次新规范的明确规定，也提醒我们在今后使用成本法测算在建工程过程中，应注意对上述因素进行分析修正。

　　4.4成本法权益状况修正

　　新规范提出：“成本法测算出的价值，宜为房屋所有权和土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值。当估价对象的权益状况与此不同时，应对成本法测算出的价值进行相应调整。”此条规定与上一条规定类似，也是我们以往采用成本法评估中容易忽视的修正因素，在今后成本法测算中，应加以重视。对成本法结果进行权益状况修正后，才能做到与其他方法测算结果的价值内涵统一。

　　5、假设开发法

　　5.1选择动态或静态分析法

　　新规范在假设开发法第一步，要求根据估价对象所处开发建设阶段等情况，选择动态分析法或静态分析法，并应优先选用动态分析法。这里所指的所处开发建设阶段，主要是指估价对象的规划条件尚未明确或已经明确，建设设计方案是否已经确认，项目是否已开工等。对于规划条件明确，设计方案确认，可做出合理资金安排的项目，我们认为具备采用动态分析法的条件，且建议优先选用动态分析法。

　　新规范在假设开发法章节，还详细的规定了静态分析法和动态分析法在后续必要支出、开发完成后价值、动态分析法的折现率及静态分析法利息利润的计算要求。

　　5.2假设开发法三种估价前提

　　新规范提出，在采用假设开发法进行评估时，首先应根据估价对象的估价目的、估价对象所处的开发建设状态等情况，并经过分析，选择三种估价前提之一，在此基础上进行下一步测算。三种估价前提为:“业主自行开发前提、自愿转让开发前提、被迫转让开发前提”。选择不同的估价前提，在后续测算中对后续开发经营期的长短设定以及后续开发必要支出的数额确定是不同的，从而计算出的待开发房地产价值不同。选择业主自行开发前提，续建期即为按工期核算的正常开发周期，而选择自愿转让开发前提的续建期应在正常续建期基础上增加转手的正常期限，同时，在后续开发必要支出的数额还应考虑转手所需要花费的必要费用及税金。选择被迫转让开发前提，特别是在建工工程需要被法院强制拍卖的，则需在自愿转让基础上，增加更长的续建周期及更多转让费用。由此可以看出，三种前提相比，采用自行开发前提测算的在建工程价值最高，采用被迫转让开发前提最低。

　　设定估价前提应根据估价对象的估价目的及所处开发状态等情况判断。以征收为目的采用假设开发法评估在建工程时，当被征收房地产为正常开发建设的待开发房地产或因征收已停建、缓建的未完工程，应选择业主自行开发前提进行估价；当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程，应选择自愿转让开发前提进行估价。以出让为目的采用假设开发法评估建设用地使用权价值时，宜选择自愿转让开发前提进行估价，以拍卖或抵押为目的采用假设开发法评估在建工程时，则应选择被迫转让开发前提进行估价。

　　6、其他估价方法

　　除了比较法、收益法、成本法、假设开发法四个主要方法外，其他估价方法包括用于土地评估的基准地价修正法、路线价法；用于批量评估的标准价调整法、多元回归分析法以及用于价值损害赔偿评估的修复成本法、损失资本化法和价差法。具体内容在此不作详细说明。

　　三、总结

　　《房地产估价规范》是房地产评估行业的最高技术标准，同时也是对我们房地产评估的最基本要求。因此，认真学习并贯彻新规范的各项条文，是每个房地

　　产估价机构及房地产估价从业人员的从业之本。新规范各部分内容较旧规范均有很大幅度的调整，由于篇幅有限，本文仅对估价方法的部分展开解析，希望为大家对新规范的解读提供一些帮助。

　　作者介绍：王珊工程管理学士，注册房地产估价师，注册土地估价师。北京华信房地产评估有限公司业务管理部副总经理

篇三：房地产估价规范最新版

　　房地产估价规范

　　（最新修改稿）

　　1总则

　　1.0.1为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。1.0.2本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。1.0.3房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具的估价报告负责。1.0.4房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。

　　2估价原则

　　2.0.1评估市场价值，应遵循下列原则：1独立、客观、公正原则；2合法原则；3价值日期原则；4替代原则；5最高最佳利用原则。

　　2.0.2遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。2.0.3遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。2.0.4遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。2.0.5遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。2.0.6遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。

　　最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。

　　确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开发利用权利不同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。

　　当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明：

　　1维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价；

　　2更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价；

　　3改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价；

　　发奋识遍天下字，立志读尽人间书。

　　4扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价；

　　5重新开发前提：分析、判断重新开发再予以利用最为合理的，应以重新开发为前提进行估价；

　　6上述情形的某种组合。2.0.7对于估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途等用途之间不一致的，应按有关部门认定的用途进行估价。有关部门没有认定的，对于房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中之一进行估价；对于实际用途与房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途不一致的，应根据估价目的，合理确定估价所依据的用途。

　　在用途不一致且有关部门没有认定的情况下对估价所依据的用途的确定，应作为估价假设在估价报告中说明，并对估价报告的使用作出相应限制。2.0.8评估现状价值、投资价值等市场价值以外的价值，可根据估价目的对估价原则进行适当增减。

　　3估价程序

　　3.0.1对于每个估价项目，房地产估价机构都应指定一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人，并配备与该项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师按估价程序开展估价工作。3.0.2自受理估价委托至完成估价项目，估价工作应按下列程序进行：

　　1明确估价基本事项；2制定估价作业方案；3搜集估价所需资料；4实地查勘估价对象；5选定估价方法进行测算；6确定估价结果；7撰写估价报告；8审核估价报告；9交付估价报告；10估价资料归档。房地产估价机构和注册房地产估价师在估价中不得简化或省略前款规定的估价程序。3.0.3明确估价基本事项，应明确下列事项：1估价目的；2价值日期；3估价对象；4价值类型。3.0.4明确估价基本事项应与估价委托人商议并征得其认可。估价目的应在与估价委托人充分沟通，仔细了解其真实、具体的估价需要以及估价报告的预期使用者和预期用途的基础上确定。对估价目的的表述应简洁明了并符合相关规定。价值日期应根据估价目的确定，用公历表示，具体到日。估价对象应在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定。估价对象应全面、客观，不得遗漏，严禁虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活

　　发奋识遍天下字，立志读尽人间书。

　　动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。价值类型应根据估价目的确定，包括价值名称、价值定义或价值内涵。

　　3.0.5制定估价作业方案应在明确估价基本事项及对估价项目进行初步分析的基础上进行。估价作业方案应包括下列内容：1估价工作内容，包括拟采用的估价技术路线和估价方法，拟搜集的估价所需资料及其

　　来源渠道等；2估价工作质量要求及保障措施；3估价作业步骤、时间进度、人员安排和经费预算。

　　3.0.6房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集房地产估价所需的通用资料，掌握房地产市场行情，估价时还应针对估价项目搜集本次估价所需的资料，并对所搜集的资料进行检查、分析、整理。

　　估价所需资料应包括下列方面：1反映估价对象状况的资料；2估价对象及其类似房地产的交易、收益、成本等资料；3对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；4对房地产价格有普遍影响的资料。3.0.7每个估价项目至少有一名参加该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现场，观察、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况，拍摄反映估价对象外观和内部状况以及周围环境和景观的照片等影像资料，补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料和相关房地产市场资料，并做好实地查勘记录。实地查勘记录应包括实地查勘的对象、内容、结果、人员和时间等，记录的内容应真实、客观、准确、完整、清晰，进行实地查勘的注册房地产估价师及协助其实地查勘的人员应在该记录上签名或盖章确认。因司法拍卖、征收等强制转让或强制取得房地产而房地产占有人拒绝进入估价对象内进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密而不得进入其内进行实地查勘的，可不进入估价对象内进行实地查勘，但应在估价报告中说明未进入估价对象内实地查勘及其具体原因。3.0.8房地产估价机构应建立健全估价报告质量管理制度，保证估价报告真实、客观、准确、完整、清晰、规范，选派本机构注册后从事房地产估价工作五年以上的注册房地产估价师或外聘房地产估价专家担任审核人员，按房地产估价相关要求，对撰写完成而尚未出具的估价报告的内容和形式进行审查核定，提出审核意见，并形成估价报告内部审核记录。外聘的房地产估价专家应具有房地产估价师执业资格或具有高级专业技术职务，并从事与房地产估价相关的科研、教学、管理工作五年以上。审核人员应在估价报告内部审核记录上签名并注明审核日期。3.0.9估价报告经内部审核合格后，应由不少于两名注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章而正式生效，并按有关规定或估价委托合同的约定交付估价委托人。估价委托人对估价过程或估价报告提出询问的，在估价报告上盖章的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师应给予解释和说明。3.0.10估价项目完成后，应按有关档案管理的规定，及时收集、整理与该项目相关的各种文字、图表、影像等形式的资料，对其中有保存价值的资料进行分类并妥善保存。应保存的估价资料至少包括下列内容：1估价报告；2估价委托书和估价委托合同；3估价所依据的估价委托人提供的资料；

篇四：房地产估价规范最新版

　　砖木结构房屋房屋及其附属物重置成新价屋面分数屋架分数顶棚分数地面分数墙身分数门窗分数柱高差率标准间数成新折余率装修分数成新折余率设备分数成新折余率附属物分数成新折余率分值附属物据实估价砖混结构房屋房屋及其附属物重置成新价屋面分数屋架分数顶棚分数地面分数墙身分数门窗分数柱高差率标准间数成新折余率使用年限折余率2装修分数成新折余率设备分数成新折余率附属物分数成新折余率分值附属物据实估价2村集体所有房屋拆迁补偿价计算公式

　　农村房屋资产评估报告样本规范版

　　Samplestandardeditionofruralhousingassetsevaluationreport

　　汇报人：JinTaiCollege

　　农村房屋资产评估报告样本规范版

　　于估价时点xxxx年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元

　　其中，村民个人所有的房屋及其附属物总价为：人民币****元

　　3、本报告结果不含搬迁补助费、电话及空调移机费、停产停业损失补助费等各项补助费用。

　　4、本报告是为拆迁补偿服务的，估价结果仅作为拆迁补偿的依据，不得用于其他用途。

　　5、未经估价机构书面同意，任何单位或个人不得以任何形式公开本报告内容。

　　6、本报告有效期自《拆迁许可证》签发之日起1年。

　　4、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）;5、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令

　　（略）八、估价原则本次评估主要遵循以下原则:1、合法原则遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。2、最高最佳使用原则所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。由于本次估价的目的是为拆迁补偿服务的，因此以保持现状为估价前提。3、估价时点原则

　　估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示，估价额是在该日期的价格。

　　要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观、合理价格。

　　4、公平原则房地产估价必须站在公正、保护双方权益的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。5、替代原则在评估房地产的价格时，如附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据“替代原理”推断出估价对象的价格。实际上是找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作为比较参照物来进行评估，然后对其间的差别作些适当的修正得出估价对象的房地产价格。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行房地产价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，估价结果准确。

　　九、估价方法根据估价目的，本次采用成本法进行评估。1、宅基地房屋拆迁补偿价计算公式:宅基地房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋及其附属物重置成新价（1）宅基地区位补偿价确定宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价）×户均安置面积÷户均宅基地面积宅基地区位补偿价一般由拆迁人委托有资质的评估机构在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况评估确定;也可以由区县人民政府或者其指定的相关部门在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况确定。（2）宅基地面积确定

　　《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》

　　北京市物价局《关于发布的通知》规定，被拆迁房屋及其附属物重置成新价采用成本法测算。

　　计算公式为:①砖木结构房屋房屋及其附属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）×柱高差率]×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价②砖混结构房屋房屋及其附属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）×柱高差率]×标准间数×（成新折余率+使用年限折余率）÷2+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价2、村集体所有房屋拆迁补偿价计算公式:村集体所有房屋拆迁补偿价=重置全价×成新率（1）对已包含在《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的房屋及其附属物，可按该技术标准评估。

　　（2）对尚未列入《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的附属物，如设备类、苗木类、市政管道类、市政道路及桥梁类、庭院类等工程，可按以下步骤据实评估。

　　首先编制工程造价。按照北京市xxxx年预算定额及计算规则、费用标准和xxxx年**月市场价格水平编制附属物工程造价，设备购置费=设备原价+设备运杂费，建安工程费=直接费+间接费+利润+税金。

　　--------DesignedByJinTaiCollege---------

篇五：房地产估价规范最新版

　　十估价结果房地产价格及单价小写大写房地产正常价格xxxxxxx房地产正常单价3070元m2叁仟零柒拾圆整每平方米房地产拍卖底价909000玖拾万零玖仟圆整房地产拍卖单价2457元m2贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方十一估价作业日期xx十二估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年即从xx十三估价人员估价师签名资格证书号估价师签名jintaicollege

　　房地产资产评估报告模板标准版2篇

　　Standardversionofrealestateassetsappraisalreporttemplate

　　汇报人：JinTaiCollege

　　房地产资产评估报告模板标准版2篇

　　本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘

　　Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】

　　1、篇章1：2021年房地产资产评估报告2、篇章2：房屋资产评估报告(标准版)

　　篇章1:20xx年房地产资产评估报告xxxxxxxxx:承蒙委托，对位于的**房产租赁价值进行评估，为居住

　　目的的房产租赁提供价格参考依据。评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作

　　程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产租赁价格的各项因素，确定评估对象在评估时点20**年1月1日的评估结果如下:

　　一、评估对象评估对象为坐落于沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊峰龙凤云洲，评估对象土地使用权类型为出让，证载用途为商品房，本次评估评估对象1个,实例2个。在评估时点，评估对象未设抵押、典当、担保等他项权利。二、评估时点20**年1月1日三、估评目的为居住目的的房产租赁供价格参考依据。四、评估结果评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素，确定评估对象在评估时点20xx年1月1日的价值结果为:房产租金:光华阳光水城-人民币895元整华宇西城丽景-人民币1048元整

　　俊峰龙凤云洲-人民币1081元整大写:光华阳光水城-人民币捌佰玖拾伍圆整华宇西城丽景-人民币壹仟零肆拾捌圆整俊峰龙凤云洲-人民币壹千零捌拾壹圆整我们郑重声明:1、我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的`假设和限制条件的限制。3、我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T502911999）《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。5、评估人员王靖森、李亚洲、楚倩、胡琼丹、冉梦娜、王屹凤已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘，对其建筑、结构、设施的完好程度进行了评估，但建筑物及相关设备的质量状况最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。

　　6、本报告评估结果仅作为委托方在本次评估目的下使用，不得做其他用途。未经本评估机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

　　参加本次评估的评估人签名:姓名签字篇章2:房屋资产评估报告(标准版)【按住Ctrl键点此返回目录】一、委托方单位名称：ⅩⅩⅩⅩⅩ单位住址：联系电话：ⅩⅩⅩⅩⅩ二、估价方机构名称：XX房地产评估有限公司单位住址：XX市X路X号X大厦22楼法定代表人：XX联系电话：X

　　三、估价对象一物质实体状况1.建筑物状况⑴委估建筑物于一九九七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为369.97m2，其中含公摊面积99.2924m2。⑵ⅩⅩⅩⅩⅩ位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ，钢筋混凝土结构，高19层，委估对象属

　　估价对象位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ

　　委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年，已使用6年，尚可使用44年;委估宗地法定使用年限为50年（从1994年9月到2044年9月），即委估宗地剩余使用年限为41年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限41年计的市场价格;建议拍卖底价为市场价格的80%。

　　七、估价依据一行为依据《委托评估函》。二法律法规依据1.《中华人民共和国土地管理法》。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。3.《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）。4.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）。三取价依据《全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表》。

　　四产权依据《房屋所有权证存根》邕房权证字

　　房地产正常价格xxxxxxx元壹佰壹拾叁万陆仟圆整房地产正常单价3070元/m2叁仟零柒拾圆整每平方米房地产拍卖底价909000元玖拾万零玖仟圆整房地产拍卖单价2457元/m2贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米十一、估价作业日期XX年X月X日至X月X日。十二、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从XX年X月X日至X年X月X日。十三、估价人员估价师签名资格证书号估价师签名ⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩ

　　--------DesignedByJinTaiCollege---------

篇六：房地产估价规范最新版

　　【最新】学习房地产估价标准(修订版)的心得体会

　　学习房地产估价标准(修订版)的心得体会学习>〔修订版〕的心得体会房地产价格评估制度是>确定的一项法定制度,房地产估价作为一项中介效劳,

　　具有很强的技术性,而估价结果更是关系到有关当事人的切身利益.因此,客观上需要一个为广阔房地产估价师所共同遵循的关于估价的执业标准.>明确要求:房地产价格评估应当遵循公正.公平.公开的原那么,按照国家规定的技术标准和评估程序进行.1999年国家标准>的出台正是对房地产价格评估制度的进一步充实和完善.由于原国家标准>是1999年制定的,随着近年来房地产开发建设事业的不断开展,出现了许多新情况.新变化,有必要对原有的房地产估价标准做进一步的完善和修改.正是在这样的形势下,国家标准>〔修订版〕经过屡次征求意见后正式公布了.

　　通过对国家标准>〔修订版〕〔以下简称修订版〕的学习,我们不难看出,该修订版对许多局部做了大篇幅完善和修正.如:对估价原那么中的最高最正确利用原那么做了详细的说明,对房地产估价师的判断能力要求比拟高,估价假设也变得非常重要.对估价程序也做了进一步的完善,强化了现场勘查必须由注册房地产估价师参与进行.对估价档案的管理也做出了细化要求.完善和修改最重要的局部就是估价方法,估价方法的选用也与原估价标准有明显的不同.如本钱法的选用严格界定为假设可独立进行重新开发建设的房地产,应选用本钱法估价;市场比拟法对可比实例的选择也做出了严格的规定,对搜集的交易实例信息的内容进一步的细化,要求必须搜集的内容包括:房地产根本状况.交易双方根本情况.成交日期.成交价格.付款方式.融资条件及交易税费负担.交易目的.交易方式等其他交易情况.这些对于房地产估价师的工作又增加了新的难度和要求.修改最大的当属收益法,由原来的一种变成了两种,如:收益法分为报酬资本化法和直接资本化法.而且增加了持有期这个新概念,收益期较长.难以准确预测该期限内各年的净收益的,应估计持有期.持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间,以及能较准确预测期间收益的一般期限来确定,宜为五年至十年.这样一来,在进行收益法估价的时候,实际就不止两种方法,可衍化出多种评估方法.另外又

　　－1－明确新增了多种房地产估价目的,这样对房地产估价师从事多种估价目的评估有了切实可行的标准依据.

　　总之,通过对修订版的学习,作为一名多年从事估价工作的估价师,个人感觉新标准对估价师的个人综合素质要求很高,对于估价报告出具有现实的指导意义.但不可否认的是增加了估价师的工作难度,尤其是对信息采集和现场作业以及判断选择方法和测算都有极高的要求.要想在今后的工作中,按照估价标准的要求做到做好,还需要不断学习不断在实践中进行总结提高.

　　－2－扩展阅读:估价师继续教育学习心得贵州省房地产估价师网络继续教育学习心得体会估价机构:___房地产土地评估估价师姓名:___资格证号:___根据相关规定中国房地产估价师与房地产经纪人学会相关规定,贵州省于今年举办了房地产估价师继续教育网络学习课程,本人根据课程要求,学习了>.>.>等必修课程,还有>.>.>>.>等选修课程,完成学习后感觉收获很大,开阔了眼界,对房地产评估行业的未来有了更多的信心.同时也对自己作为一名房地产估价师肩上的责任有了更多的了解.自己体会最深的是下面几个方面.一.对房地产估价的原那么之一〝合法原那么〞有深刻的认识这次讲课的老师在他们的授课内容中,无不一而再,再而三地提到〝合法原那么〞,反复强调估价必须遵守合法原那么,以法律为依据进行估价.这使我深刻地感觉自己在法律学习方面的缺乏.作为一名房地产估价师,不了解相关的法律法规,仅仅从技术层面出发做估价,是不可能做好估价工作的.法律法规不仅能够正确维护房地产行政管理机关的依法行政的权力,对提高房地产估价机构和房地产估价师的社会地位都有十分重要的意义.老师在讲课中,一再提到一种观点:房地产评估行业的未来应该向什么方向开展?他认为除了正常意义上的估价效劳,有必要向房地产咨询效劳的方向开展,向客户提供专业化的房地产相关业务细分效劳.这样就要求我们房地产估价师,必须对涉及房地产评估行业的相关法律法规规章有充分的了解,要求房地产估价师具备很高的法律素养.二.对房地产估价机构和房地产估价师的法律地位有了新的认识授课老师的讲课内容之一是>.__年7月1日开始实施的>规定行政许可必须由法律.行政法规设

　　定;房地产估价师执业资格制度是我国>规定的一项法定制度,从而〝房地产估价师执业资格注册〞属于法定的行政许可工程.

　　鉴于房地产估价在国民经济中的特殊地位以及直接关系公共利益,在温家宝总理签署的>〔国务院令第412号〕中,〝房地产估价机构资质核准〞作为除法律.行政法规规定以外确需保存的行政许可.房地产估价成为我国评估领域唯一对人员和机构都设定行政许可的行业.因此,注册房地产估价师和房地产估价机构出具的关于房地产价值的评估报告将具有法律效力.无形中对估价师的综合素质的要求大大提高了,对我既是一种鞭策,也是一种压力.同时,可以通过行政复议.行政诉讼等手段,依法保护房地产估价师.房地产估价机构利益不受侵犯.这有利于净化我国评估领域的市场环境,促使房地产估价行业走向标准化.法制化的持续健康开展轨道,从而更好地效劳于社会主义经济建设.作为房地产估价师,应当珍惜自己的荣誉,珍惜国家给房地产估价师的法律地位,扎扎实实研究问题,做好评估工作.

　　继续教育尽管时间短,但具体学习内容之外的意义是巨大的.除了面对面学习新知识新思考之外,我能够感受到学会各级专家学者对房地产评估行业的敬业和钻研精神.工作和学习是相辅相成的两件事情,平时的努力和学习更为重要,参加继续教育无疑是一次极好的加油时机.

篇七：房地产估价规范最新版

　　新国标有关房地产抵押估价规定

　　对房地产抵押估价业务的理解：常规业务，量大面广，持续不断，相对容易，竞争激烈，潜在风险大。对房地产抵押估价的理解：借出去的钱需要连本带息收回，抵押是第二道防线，本质上是借款人无力偿还时，能将抵押物变现偿还。抵押估价应遵循谨慎原则，即要求在影响估价对象价值的因素存在不确定性的情况下对其做出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值偏高的一面的原则。因此，抵押估价在理论上要求低估，但现实中却普遍高估。抵押估价业务仍需巩固、深化和拓展：从贷款人看：银行、担保公司、典当行、其他贷款人。从借款人看：个人住房贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款、其他贷款。从抵押贷款环节看：抵押贷款前估价、抵押贷款后重估、抵押物处置估价。从业务内容看：抵押估价，抵押贷款项目管理、借款项目可行性、借款人资信。对抵押估价业务的可能影响：估价委托人变化的影响：对估价业务量、估价收费、估价质量、估价结果的影响。大数据时代、信息化、自动估价系统、批量估价的影响。成套住宅表格式电子估价报告的影响。国家标准《房地产估价基本术语标准》中的相关术语：3.0.10抵押价值估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。3.0.11抵押净值抵押价值减去实现抵押权的费用和税金后的价值。3.0.12法定优先受偿款假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。相关说明：严格从市场价值的内涵来衡量，未设立法定优先受偿权下的价值不是市场价值，因为它应是遵循谨慎原则评估出的价值，但除此之外的条件与市场价值相同。法定优先受偿款是假定在价值时点实现抵押权时，已存在的且法律、行政法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括实现抵押权的费用和税金。实现抵押权的费用和税金包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及交易税费等。交易税费包括目前的营业税及附加、所得税、土地增值税、印花税等税金。因此，抵押价值既不是经过贷款成数“打折”或扣除拍卖、变卖的费用和税金后的“净值”或“净价格”，也不是不扣除法定优先受偿款的“完全价值”。国家标准《房地产估价规范》的有关规定：

　　法律、行政法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象。因此，要熟悉相关法律法规的规定，如物权法、担保法、城市房地产管理法、最高人民法院相关司法解等。5.4.1房地产抵押估价，应区分抵押贷款前估价、抵押贷款后重估和抵押物处置估价。5.4.2房地产抵押贷款前估价，应包括下列内容：1.评估抵押房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值；2.调查了解抵押房地产的法定优先受偿款；3.计算抵押房地产的抵押价值，应为假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款；4.分析抵押房地产的变现能力并作出风险提示。5.4.3抵押价值评估应遵循谨慎原则，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。5.4.4抵押房地产已出租的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应符合下列规定：1.合同租金低于市场租金的，应为出租人权益价值；2.合同租金高于市场租金的，应为无租约限制价值。5.4.5评估在建工程等待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。相关说明：假设开发法的三种估价前提：1.业主自行开发前提；2.自愿转让开发前提；3.被迫转让开发前提。上述估价前提应根据估价目的和估价对象所处开发建设状态等情况，并应经过分析，选择其中之一。5.4.6抵押房地产的建设用地使用权为划拨方式取得的，应选择下列方式之一评估其假定未设立法定优先受偿权下的价值：1.直接评估在划拨建设用地使用权状况下的假定未设立法定优先受偿权下的价值；2.首先评估在出让建设用地使用权状况下的假定未设立法定优先受偿权下的价值，且该出让建设用地使用权的使用期限应设定为自价值时点起计算的相应用途法定出让最高年限，然后减去由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权需要缴纳的出让金等费用。估价报告中应注明由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权需要缴纳的出让金等费用，且该费用应按当地规定的标准进行测算；当地没有规定的，可按类似房地产已缴纳的标准进行估算。5.4.7抵押房地产为按份共有的，抵押价值应为抵押人在共有房地产中享有的份额的抵押价值；为共同共有的，抵押价值应为共有房地产的抵押价值。抵押房地产为享受国家优惠政策购买的，抵押价值应为房地产权利人可处分和收益的份额的抵押价值。5.4.8在进行续贷房地产抵押估价时，应对抵押房地产状况和房地产市场状况已发生的变化予以充分考虑和说明。对于同一抵押权人的续贷房地产抵押估价，续贷对应的已抵押担保的债权数额可不作为法定优先受偿款，但应在估价报告中说明并对估价报告使用做出相应限制。房地产抵押估价用于设立最高额抵押权，且最高额抵押权设立前已存在的债权经当事人同意转入最高额抵押担保的债权范围的，相应的已抵押担保的债权数额可不作为法定优先受偿款，但应在估价报告中说明并对估价报告使用做出相应限制。

　　5.4.9房地产抵押贷款后重估，应根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等进行重新评估，并应为抵押权人提供相关风险提示。重新评估大量同类抵押房地产在同一价值时点的市场价格或市场价值、抵押价值，可采用批量估价方法。5.4.10房地产抵押物处置估价，应按本规范对房地产拍卖、变卖估价的规定执行。估价结果披露要求：房地产抵押估价中假定未设立法定优先受偿权下的价值，应参照表7.0.9－1或表7.0.9－2说明不同估价方法的测算结果和最终估价结果。房地产抵押价值评估结果，应参照表7.0.9－3说明最终估价结果。表7.0.9－1估价结果汇总表币种：

　　测算结果估价结果

　　总价（元或万元）单价（元/m）总价（元或万元）单价（元/m）

　　表7.0.9－2估价结果汇总表币种：测算结果总价（元或万元）单价（元/m）总价（元或万元）单价（元/m）总价（元或万元）单价（元/m）总价（元或万元）单价（元/m）总值（元或万元）平均单价（元/m）

　　22222

　　估价结果

　　估价对象1估价对象2估价对象3„„汇总估价结果

　　表7.0.9－3地产抵押价值评估结果汇总表币种：估价对象估价对象估价对象„„1231.假定未设立法总价（元/万元）定优先受偿权下2单价（元/m）的价值2.估价师知悉的总额（元/万元）

　　法定优先受偿款2.1已抵押担保总额（元/万元）的债权数额2.2拖欠的建设总额（元/万元）工程价款2.3其他法定优总额（元/万元）先受偿款3.抵押价值总价（元/万元）单价（元/m）

　　估价对象变现能力分析与风险提示：房地产抵押估价报告中应较详细分析、说明估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小、市场状况等影响其变现能力的因素及其对估价对象变现能力的影响，假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序；预期可能导致估价对象抵押价值下跌的因素及其对估价对象抵押价值的影响，未来可能产生的房地产信贷风险关注点等。谢谢！

篇八：房地产估价规范最新版

　　房地产估价机构管理办法

　　第一章总则

　　第一条为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规，制定本办法。

　　第二条在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质，从事房地产估价活动，对房地产估价机构实施监督管理，适用本办法。

　　第三条本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。

　　本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。

　　第四条房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。

　　房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。

　　第五条国务院住房城乡建设主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。

　　省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。

　　市、县政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。

　　第六条房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。

　　鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。

　　第七条国家建立全国统一的房地产估价行业管理信息平台，实现房地产估价机构资质核准、人员注册、信用档案管理等信息关联共

　　享。

　　第二章估价机构资质核准

　　第八条房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。

　　省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门负责房地产估价机构资质许可。

　　省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门应当执行国家统一的资质许可条件，加强房地产估价机构资质许可管理，营造公平竞争的市场环境。

　　国务院住房城乡建设主管部门应当加强对省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门资质许可工作的指导和监督检查，及时纠正资质许可中的违法行为。

　　第九条房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。

　　第十条各资质等级房地产估价机构的条件如下:

　　(一)一级资质

　　1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

　　2.从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上;

　　3.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上;

　　4.有15名以上专职注册房地产估价师;

　　5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上;

　　6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

　　7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

　　8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;

　　9.有固定的经营服务场所;

　　10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

　　11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

　　12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。

　　(二)二级资质

　　1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

　　2.取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上;

　　3.有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出

　　资额人民币60万元以上;

　　4.有8名以上专职注册房地产估价师;

　　5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上;

　　6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

　　8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;

　　9.有固定的经营服务场所;

　　10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

　　11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

　　12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。

　　(三)三级资质

　　1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

　　2.有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上;

　　3.有3名以上专职注册房地产估价师;

　　4.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上;

　　5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

　　6.有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2

　　名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

　　7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;

　　8.有固定的经营服务场所;

　　9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

　　10.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

　　11.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。

　　第十一条申请核定房地产估价机构资质等级，应当如实向资质许可机关提交下列材料:

篇九：房地产估价规范最新版

　　K2MG-E《专业技术人员绩效管理与业务能力提升》练习与答案

　　1.单选题【本题型共30道题】

　　1.成本法测算过程中，下列不应作为投资利息计算基数的成本项的是（）。

　　A．建设成本B．管理费用C．销售税费D．销售费用2.房地产估价报告封面中要注明的注册房地产估价师，应写明的内容是（）。

　　A．所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号B．二名或二名以上参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号C．所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和其他估价人员姓名D．所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和估价机构法定代表人的姓名3.运营费用率是运营费用与（）的百分比。

　　A．潜在毛收入B．有效毛收入C．净收益D．租金收入4.估价假设条件中的未定事项假设，应说明（）。

　　A．因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定

　　B．对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定

　　C．在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、

　　K2MG-E《专业技术人员绩效管理与业务能力提升》练习与答案地址等的合理假定

　　D．在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定

　　5.假设开发法后续开发的必要支出，正确的是（）。

　　A．动态分析法中折现前后续开发的必要支出应为假设其在价值时点发生的金额B．当估价前提为自愿转让开发时，项目构成中应包括估价对象取得税费C．静态分析法中后续开发的必要支出可为预计其在未来发生时的金额D．动态分析法的项目构成应包括后续开发的投资利息6.少林寺已被列入世界遗产目录，如果对其建筑物进行估价，宜采用估价方法是（）。

　　A．比较法B．成本法且测算重建成本C．成本法且测算重置成本D．市场法7.房地产现状价值评估不应遵循的估价原则是（）。

　　A．合法原则B．价值时点原则C．替代原则D．最高最佳利用原则8.运用假设开发法房地产估价时，在选择具体估价方法之后的首要工作是（）。

　　A．选择估价前提B．最佳开发经营方式C．确定折现率

　　K2MG-E《专业技术人员绩效管理与业务能力提升》练习与答案D．确定后续开发经营期9.房地产变卖估价的价值类型是（）。

　　A．快速变现价值B．市场价值C．现状价值D．残余价值10.房地产估价报告使用期限不宜超过（）。

　　A．6个月B．1年C．2年D．3年11.估价假设中对土地用途、容积率等事项所做的合理与最可能的未定事项假定，其原因是这些事项（）。

　　A．不符合相关规定B．未明确或不够明确C．未予以核实D．估价资料不全12.被征收房屋价值评估时，当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法估价时，应选择（）前提进行估价。

　　A．业主自行开发B．自愿转让开发C．被迫转让开发

　　K2MG-E《专业技术人员绩效管理与业务能力提升》练习与答案D．具体情况具体分析13.房地产抵押估价报告，属于（）。

　　A．鉴证性估价报告B．咨询性估价报告C．咨询意见书D．项目建议书14.估价作业日期，是指估价工作的起止日期，算起日时间应是（）。

　　A．价值时点B．现场查勘之日C．评估测算之日D．估价委托之日15.关于房地产拍卖估价的说法，正确的是（）。

　　A．价值类型可以是市场价值以外的其他类型B．应不考虑被拍卖因素对价值的影响C．应不考虑租赁因素对价值的影响D．应不考虑已担保物权对价值的影响16.关于假设开发法估价中运用动态分析法预测折现前的后续开发的必要支出和静态分析法预测的后续开发必要支出的金额对应时间的说法，正确的是（）。

　　A．均为在未来发生时B．均为价值时点时C．动态分析法为预计其在未来发生时，静态分析法应为价值时点时D．净态分析法为预计其在未来发生时，动态分析法应为价值时点时

　　K2MG-E《专业技术人员绩效管理与业务能力提升》练习与答案17.当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间均不一致时，政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，确定估价用途应依据的是（）。

　　A．最高最佳利用B．委托方意愿C．估价目的D．价值类型18.房地产估价报告使用期限不宜超过（）。

　　A．6个月B．1年C．2年D．3年19.房地产估价档案资料应保存至估价服务的行为结束且不得少于的保存期限是（）年。

　　A．5B．10C．15D．2020.当为同一估价目的对同一房地产投资信托基金的同一房地产在不同价值时点的价值或价格进行评估时，应采用相同的估价方法，该估价原则称为（）。

　　A．一致性和原则B．一贯性原则C．谨慎原则D．可比原则

　　K2MG-E《专业技术人员绩效管理与业务能力提升》练习与答案21.房地产估价中，评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路称为（）。

　　A．估价方法B．估价程序C．估价作业方案D．估价技术路线22.成本法估价中，除估价对象状况相对于价值时点应为历史状况或未来状况外，有关测算土地重置成本时土地状况和土地使用期限设定的说法，正确的是（）。

　　A．土地状况为价值时点的状况，土地使用期限为自价值时点起计算的剩余使用期限B．土地状况为土地取得时的状况，土地使用期限为自价值时点起计算的剩余使用期限C．土地状况为价值时点的状况，土地使用期限为自价值时点起计算的法定最高出让期限D．土地状况为土地取得时的状况，土地使用期限为自价值时点起计算的法定最高出让期限23.被征收房屋存在抵押查封等限制，房屋征收评估其假设不存在抵押、查封限制条件下的价值，该假设属于（）。

　　A．一般假设B．未定事项假设C．背离事实假设D．不相一致假设24.因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定指的是（）。

　　A．未定事项假设B．背离事实假设C．依据不足假设

　　K2MG-E《专业技术人员绩效管理与业务能力提升》练习与答案D．不相一致假设25.对单套住宅进行区位状况调整时，调整的内容应该包括（）。

　　A．地形B．朝向C．地势D．地质26.交付估价委托人的房地产估价报告，应由至少（）名参加估价的注册房地产估价师签名。

　　A．1B．2C．3D．427.关于表格形式房地产估价报告的说法，正确的是（）。

　　A．当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似的房地产批量估价时，估价报告应采取表格形式

　　B．当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似的房地产批量估价时，估价报告可采取表格形式

　　C．表格式估价报告是简单或省略的估价报告D．表格式估价报告与叙述式估价报告相比，不仅是形式上的不同，而且应包含的内容也有较大不同28.估价报告封面不包括的内容是（）。

　　A．估价报告名称B．估价报告编号

　　K2MG-E《专业技术人员绩效管理与业务能力提升》练习与答案C．估价作业日期D．估价委托人29.房地产估价中，最基本、最重要、最常用的一种价值类型是（）。

　　A．市场价值B．投资价值C．现状价值D．抵押价值30.当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法估价时，应选择的估价前提是（）。

　　A．业主自行开发B．自愿转让开发C．被迫转让开发D．协同转让开发

　　2.多选题【本题型共10道题】

　　1.在估价报告附件中，对估价对象实地查勘情况和相关照片的要求有（）。

　　A．应说明对估价对象进行了实地查勘和实地查勘的注册房地产估价师B．对无法进入内部进行实地查勘的，应说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因C．估价对象的相关照片包括估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况照片D．估价师对估价对象的实地查勘包括对其房屋安全、环境污染的鉴定与检测E．对无法进入估价对象内部进行实地查勘的，可不包括估价对象内部状况照片2.房地产抵押估价，应区分（）。

　　K2MG-E《专业技术人员绩效管理与业务能力提升》练习与答案A．抵押贷款前估价B．转贷估价C．抵押贷款后重估D．续贷估价E．以上都不正确3.制定房地产估价规范的主要目的包括（）。

　　A．规范房地产估价活动B．统一房地产估价程序和方法C．保证房地产估价质量D．方便国际交流E．加强房地产估价师管理4.房地产开发直接成本包括（）。

　　A．土地成本B．建设成本C．管理费用D．销售费用E．投资利息5.关于已出租抵押房地产的未设立法定优先受偿权下的价值的说法，正确的有（）。

　　A．合同租金低于市场租金的，应为出租人权益价值B．合同租金低于市场租金的，应为承租人权益价值C．合同租金高于市场租金的，应为出租人权益价值D．合同租金低于市场租金的，应为无租约限制价值

　　K2MG-E《专业技术人员绩效管理与业务能力提升》练习与答案E．合同租金高于市场租金的，应为无租约限制价值6.房地产估价报告的“致估价委托人函”内容应包括（）。

　　A．实地查勘期B．估价目的C．价值类型D．估价结果7.下列哪些估价方法适用于批量估价（）。

　　A．基准地价修正法B．假设开发法C．标准价调整法D．多元回归分析法E．价差法8.比较法估价中，建立比较基础的内容包括（）。

　　A．统一财产范围B．统一融资条件C．统一税费负担D．统一交易时间E．统一房地产状况9.新修订的《房地产估价规范》中的其他估价方法，除增加了价差法外，还包括（）。

　　A．标准价调整法B．多元回归法

　　K2MG-E《专业技术人员绩效管理与业务能力提升》练习与答案C．直线回归分析法D．修复成本法E．损失资本化法10.关于比较法估价中选择可比实例的说法，正确的有（）。

　　A．可比实例应从交易实例中选择且不得少于3个B．可比实例的交易方式应与估价目的相同C．可比实例成交日期与价值时点相差不得超过2年D．可比实例成交日期与价值时点相差不宜超过1年E．可比实例的成交价格应为正常价格

　　3.判断题【本题型共10道题】

　　1.土地的价值应包括土地及其所有地上附着物的价值。（）

　　Y．对N．错2.标准价调整法和多远回归分析法都需要确定估价的区域范围和房地产种类，并对范围内的所有被估价房地产进行分组。（）

　　Y．对N．错3.重建成本也称为重建价格。建筑物重建成本的内涵是在价值时点重新建造与旧建筑物完全相同或具有相同效用的新建筑物的必要支出及应得利润。（）

　　Y．对N．错4.国有土地上房屋征收预评估，为确定征收补充费用服务，并可根据需要，代替国有土地上

　　K2MG-E《专业技术人员绩效管理与业务能力提升》练习与答案房屋征收评估。（）

　　Y．对N．错5.房地产分割、合并估价，应分别以房地产的实物分割、合并为前提，并应分析实物分割、合并对房地产价值或价格的影响。（）

　　Y．对N．错6.成本法估价时，对包含土地和建筑物的估价对象，应根据估价对象状况和土地市场状况，选择合估路径或分估路径，对工业类房地产应优先选用房地分估路径。（）

　　Y．对N．错7.比较法估价需要将可比实例状况与估价对象状况进行比较，如果两者不同，应对可比实例的成交价格进行房地产状况修正。（）

　　Y．对N．错8.抵押估价中，直接评估划建设用地使用权下的法定优先受偿权下的价值，应按最高使用年限评估。（）

　　Y．对N．错9.市场租金与市场价格比较，一个是租赁价格，一个是买卖价格，除此之外，两者内涵相同。（）

　　Y．对

　　K2MG-E《专业技术人员绩效管理与业务能力提升》练习与答案

　　N．错

　　10.估价时价值时点应根据估价目的确定，均应精确到日。（）

　　Y．对N．错

　　世上没有一件工作不辛苦，没有一处人事不复杂。不要随意发脾气，谁都不欠你的

篇十：房地产估价规范最新版

　　房地产估价报告

　　项目名称：xxxx房地产委托方：马玉桂估价方：xxxxxx估价人员：xxxxx估价作业日期：2011年03月15日至2011年04月28日估价报告编号：xxxx（2011）个字第0110号

　　xxxx房地产评估有限公司二零一一年

　　Xxxxxx房地产评估有限公司

　　致委托方函

　　马玉桂：

　　受您的委托，我公司对xxxx之市场价值进行了评估。为您向金融机构申请

　　抵押贷款提供价值参考依据。

　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估

　　价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料和对未来市场进行分析预测的基础

　　上，经过周密的测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析，确定

　　xxxxxxxxxxx（建筑面积169.42平方米，土地使用权面积58.8㎡）在2011年03

　　月15日的市场价值为人民币260万元，大写金额：贰佰陆拾万元整。

　　评估结果明细表：

　　估价对象xxxx

　　建筑面积（㎡）169.42

　　评估单价（元/㎡）15347

　　抵押价值（万元）260

　　详细的估价过程及有关说明见估价结果报告。顺致

　　安祺

　　xxxx地产评估有限公司法定代表人xxx2011年04月28日

　　第1页

　　Xxxxxx房地产评估有限公司

　　估价结果报告

　　一、委托方和权属方1、委托方：马玉桂2、权属方：马玉桂

　　二、估价方基本情况估价方名称：xxx房地产评估有限公司法定代表人：xxxxx分公司地址：xxx分公司负责人：xxx联系人：xxx联系电话：xxx

　　三、估价对象所在区位情况1、项目四至：东为北沿路，南为文靖西路，西为秦淮河，北为宏运大道；2、交通组织：北沿路、文靖西路、宏运大道等；3、周边商业配套：周边银行、酒店等商业配套一般4、邻近商圈：东山渔港商业圈；5、周边商业氛围：较优；6、基础设施：宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”；7、公共交通：137路、103路等；8、距离公交站点：距离公交北沿路站约100米。

　　四、估价对象基本情况1、房屋坐落：xxxx；2、销售案名：xxxx；3、房屋结构：钢混；4、现状用途：商业；

　　第2页

　　Xxxxxx房地产评估有限公司

　　5、房屋层次：评估对象所在建筑为钢混3层结构，评估对象位于第-1-2层；6、建筑面积：169.42㎡；7、套型：商铺；8、朝向：东南；9、建筑年代、保养情况：2004年左右，保养情况较优；10、小区环境、绿化：所在小区环境较优，绿化较优，保洁情况较优；11、车库（车位、车棚）情况：地下车库、地上停车位；12、物业管理：物业公司管理；13、所在项目规模：一般；14、商业氛围：较优；15、内部装修：估价对象原作为饭店经营，现状空置；16、其他：公共部分装修：涂料；外墙：玻璃幕墙、铝板；

　　五、权属状况1、房屋权属状况（1）证号：xxxx第JN00150280号；（2）房屋所有权人：马玉桂；（3）房屋坐落：xxxx；（4）丘权号：----；（5）房屋性质：私有；（6）幢号：55；（7）房号：11；（8）房屋结构：钢混；（9）房屋总层数：3；（10）所在层数：----；（11）建筑面积：169.42㎡；（12）规划用途：住宅；（13）产权来源：转移；（14）建筑年代：----；

　　第3页

　　Xxxxxx房地产评估有限公司

　　（15）备注：----；（16）共有情况：单独所有；（17）他项权利状况：根据委托方提供资料，至估价时点估价对象未设定任

　　何他项权利。

　　2、土地权属状况（1）证号：xxx（2010）第07292号；（2）土地使用权人：马玉桂；（3）座落：xxx；（4）地号：21100055003；（5）图号：----；（6）用途：住宅用地（商品房）；（7）使用权类型：出让；（8）终止日期：2073年02月23日；（9）使用权面积：58.8㎡；

　　六、估价基本事项1、估价目的为委托方拟用估价对象向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。

　　2、估价时点2011年03月15日

　　3、估价方法选取市场比较法和收益还原法作为本次估价的基本方法。（1）市场比较法基于评估人员掌握有充足的交易实例，选用市场比较法比较适宜。市场比较法是将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产的

　　第4页

　　Xxxxxx房地产评估有限公司

　　价值的一种估价方法。（2）收益还原法收益还原法是在估算不动产在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原

　　率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时点收益总和的一种方法。其中租金采用市场比较法测算。

　　（3）然后，估价人员根据估价经验，结合估价目的，对所用估价方法所得估价结果赋予不同的权重，确定估价对象的房地产价值。

　　4、估价作业日期2011年03月15日至2011年04月28日；

　　5、估价报告有效期自报告完成之日起1年内有效；

　　6、变现能力分析（1）通用性：估价对象房屋建筑形式符合商业要求、户型设计合理，通用性一般；（2）独立使用性：估价对象为一整体性商业房地产，独立使用性较强；（3）可分割转让性：估价对象为商业房产，产权完整，可分割转让性较差；（4）变现价值：在市场较活跃情况下估价对象较容易实现快速变现，变现价值较市场价值会有一定下浮。

　　7、房地产抵押价值未来下跌的风险分析预期未来可能导致房地产抵押价值下跌的因素主要有以下几个方面：（1）房地产实物状况。房地产的临街状况、建筑规模、平面布局、外观形象及配套设施等因素，对房地产价值影响较大。经现场勘察，估价对象位于xxxxxxxxxxx，平面布局较好，建筑外观保养、成新度、装修、朝向及配套设施均较优，预计估价报告在评估有效期内，抵押价值基本保持稳定。（2）房地产所处区域状况。房地产所处区域的未来规划及发展潜力对房地

　　第5页

　　Xxxxxx房地产评估有限公司

　　产价值影响较大，估价对象所处区域同类型商业房地产的市场状况良好，在未来一定期限内区域因素趋于稳定，预计估价报告在评估有效期内，抵押价值基本保持稳定。

　　（3）房地产市场状况。房地产价格水平及其变动，是由房地产的供给和需求共同作用的结果。由于房地产不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。预计估价报告在评估有效期内，抵押价值基本保持不变。

　　8、房地产抵押估价报告使用提示（1）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先受偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。（2）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注，估价对象房屋是否存在现状变更及环境变化引起的房地产抵押价值减损。在抵押期间，还需防范因金融、信贷等政策调整而引发的房地产信贷风险。（3）估价报告使用者应合理使用评估价值，关注处置房地产时快速变现及费用的影响，当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利。（4）定期或在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。

　　9、最高最佳使用分析最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象土地法定用途为住宅用地，建筑物规划用途为住宅，现状用途为商业，本次评估按照商业用途作为最高最佳使用。

　　10、价值定义按照国家有关法律规定，本估价报告中的评估价值为估价对象分摊土地剩余

　　第6页

　　Xxxxxx房地产评估有限公司

　　一定年期一定用途的土地使用权及建筑面积169.42平方米建筑物所有权的价值。本报告采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。

　　11、估价依据（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）。（2）《中华人民共和国土地管理法》（第二次修正，2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号公布）。（3）《城市房地产转让管理规定》（1995年7月28日经第十次建设部常务会议通过自1995年9月1日施行）。（4）《城市房地产抵押管理办法》（2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过，自发布之日起施行）。（5）《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日施行）；（6）国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》。（7）建设部颁发《房屋完损等级评定标准》。（8）建设部发建标[1999]48号《房地产估价规范(GB/T50291-1999)》。（9）江苏省建设厅《江苏省建筑工程概算定额》（2007年版）。（10）委托方提供的评估对象的产权等资料。（11）现场勘察鉴定记录资料和评估人员走访咨询收集掌握的相关案例数据与资料。（12）建房住[2006]8号建设部、中国人民银行、中国银行监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》、《房地产抵押估价指导意见》。

　　12、估价原则依据公平原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等原则对估价对象进行了公正、客观、科学的估价。

　　第7页

　　Xxxxxx房地产评估有限公司

　　（1）合法原则以估价对象的合法使用、合法交易、合法处分为前提估价。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权。二是要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的。三是要求如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。（2）最高最佳使用原则估价对象的最高最佳使用为前提估价，认为保持现状最有利时应以保持现状继续使用为前提。最高最佳使用原则受到合法原则的约束，房地产的最高最佳使用还必须得到技术上支持，不能通过不经济方式来实现房地产的最高最佳使用。（3）替代原则估价对象不得明显偏离类似房地产在同等条件和状态下的正常价格。房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价格或价值。对于房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或者价值的。（4）估价时点原则估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价值。估价结论具有很强的时间相关性和实效性。主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。（5）独立客观公正原则要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部环境干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。（6）谨慎原则在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。

　　第8页

　　Xxxxxx房地产评估有限公司

　　七、房地产市场背景分析（2010年南京房地产市场概述）（一）2010年南京楼市概况1、住宅2009年的南京楼市极富戏剧性；2010年的南京楼市同样不平静。与2009年卖房近10万套的销量相比，2010年新房销量下跌超50%。南京楼市商品住宅仅成交47615套。纵观全年行情走势，遭遇史上最严调控的南京楼市，销量也跌宕起伏。截止2010年12月20日，10月南京楼市销量最高，当月成交6835套，其次为9月成交6096套。1月-12月，南京楼市销量走势波动较大。“金三银四”以及“金九银十”两大旺季销量较好，淡季则能明显感到市场变冷。从全年销量来看，南京楼市日均卖房134套，不足09年一半，显示出调控下的南京楼市，销量日渐回归正常水平。

　　80006000

　　2010年1—12月南京楼市每月成交套数

　　6027

　　6096

　　6835

　　5861

　　4000

　　4024

　　2000

　　1063

　　1899

　　1月

　　2月

　　3月

　　4月

　　3665182819641512

　　3860

　　5月

　　6月

　　7月

　　8月

　　9月10月11月12月

　　2010年年初，南京楼市可售房源约为2.5万套。进入2010年，这一数字一

　　度在3月达到谷底，为22075套，随后，南京楼市可售房源套数一路攀升，直至

　　突破3万大关。

　　截止2010年12月20日，南京楼市可售房源套数为32455套,比起年初增加

　　了7000多套。按照目前的销售速度（日均卖房约134套），南京楼市新房仍面

　　临一定的销售压力。

　　2、商铺

　　120000100000

　　80000600004000020000

　　2010年1—12月南京商铺每月成交量101224

　　单位（㎡）

　　41757.13

　　39089.16

　　28093.78

　　25553

　　22927

　　26750

　　40649

　　39824

　　29810

　　4716829051.16

　　1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

　　截止2010年12月20日，2010年南京市商铺成交面积为451496.6平米。商

　　第9页

　　Xxxxxx房地产评估有限公司

　　铺市场1-3月比较稳定，四月份在销售量与套数上出现猛增，而5，6月又恢复比较稳定的趋势。8月整体成交数据较高，9月延续前一月的势头。

　　9.29新政的到来，并未导致10月商铺成交的大涨，但是长期的压抑，使商铺成交在最后两个月迎来了销售高潮。

　　3、写字楼

　　500004500040000350003000025000200001500010000

　　50000

　　2010年1—12月南京写字楼每月成交量

　　单位（㎡）46354

　　16491.48

　　14972.7415474

　　6262.39

　　20883

　　11311

　　16077

　　12202

　　18318

　　10877

　　9796.05

　　1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

　　数据截止于2010年12月20日，写字楼成交面积为199018.平米。2010年写字楼市场整体比较稳定，波折不是很大，11月达到了一个销售的高点。

　　南京第三季度甲级写字楼的租金环比涨2.24%，同比涨8.1%，达到每天每平方米3.19元。写字楼空置率也在二季度扩大后，三季度受到需求的强劲增长而大幅降低。以银城广场、新地中心、紫峰大厦等一批高品质写字楼的入市，使写字楼产品品质得到提升。（二）2011年展望

　　2011年经济工作重点为"加快推进经济结构战略性调整，稳定价格总水平"，预计2011年的房地产政策调控不会放松，为"保增长"而放松房地产调控是小概率事件。

　　具体来看，限购、限贷政策执行放松的可能性不大。一方面，通胀预期加大的情况下投资投机性需求存在再度反弹可能；另一方面，重点城市供给仍显不足的大背景下，若放松限购限贷政策可能导致房价再度快速上涨。

　　八、估价人员（签章）

　　注册房地产估价师xxxx注册证号：xxxxxxx注册房地产估价师xxxx注册证号：xxxxxxx

　　第10页

　　Xxxxxx房地产评估有限公司

　　九、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析

　　所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，经采用市场比较法和收益还原法两种方法测算，确定委托方选定的位于xxxxxxxxx商业用房地产在估价时点房地产抵押估价总值取整为：

　　人民币260万元大写人民币为贰佰陆拾万元整

　　第11页

　　Xxxxxx房地产评估有限公司

　　估价师声明

　　我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个

　　人利害关系或偏见。3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》【GB/T50291－

　　1999】进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察。5.没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助。6.本估价报告使用范围仅服务于本次估价报告阐述的目的。委托方将本报

　　告全文或部分内容公开披露，需征得本公司书面同意。本公司承诺未经委托方同意，不以任何方式向第三者披露报告的内容。本公司不承担由委托方对本报告使用不当所造成的一切后果。

　　7.本报告评估出的是房地产市场价值，供抵押中涉及的各方参考，抵押比率按有关规定确定。

　　8.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　第12页

　　Xxxxxx房地产评估有限公司

　　估价的假设和限制条件

　　1.本次估价结果是以估价对象在现有用途和周边环境维持不变，并且考虑到估价时点各种房地产价格影响因素的作用，为抵押目的而提供的客观合理价格。

　　2.本报告之评估价格为2011年03月15日这一估价时点的客观合理价格，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应调整。

　　3.本次估价结果是基于估价对象具备抵押条件并可以公开上市交易的前提下测算的市场价值。

　　4.估价对象的房屋权属、建筑面积、结构、他项权利等情况均以委托方提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》中所记载的数据进行描述及测算。

　　5.本报告仅指估价对象在估价时点的房地产市场价值，不包含其中附属的家具电器等物品的价值且未考虑估价对象房地产所涉及的债权债务关系。

　　6.根据委托方提供资料，至估价时点估价对象未设定任何他项权利。本报告所评估的价值，未含估价对象所设定的任何他项权利，按估价对象土地的使用权及建筑物的所有权是完整的进行评估。

　　7.本报告所依据的委托方提供的文件、资料，我们认为是合法的。我们未核实上述文件资料是否存在着未交我们审核的任何修正条款。

　　8.本报告未考虑特殊交易可能引起的价值变化、国家宏观经济政策可能发生变化以及由于不可抗力因素而对本次估价结果的影响。

　　9.本报告未考虑因潜在因素对估价的影响。除特殊说明外，我们假设估价对象不附任何影响其价值的限制条件。

　　当上述条件及本次估价所遵循的原则发生变化时，本估价结果一般会失效。

　　第13页

　　Xxxxxx房地产评估有限公司

　　附件

　　1.《房屋所有权证》2.《国有土地使用证》3.估价对象现状照片4.估价对象位置示意图5.估价方营业执照6.估价方房地产估价资格证明7.估价人员资格证明

　　【全文完】

　　第14页

　　Xxxxxx房地产评估有限公司

　　房地产估价技术报告

　　一、个别因素分析（详见估价结果报告）

　　二、区域因素分析（详见估价结果报告）

　　三、市场背景分析（详见估价结果报告）

　　四、最高最佳使用分析（详见估价结果报告）

　　五、估价方法的选用（详见估价结果报告）

　　六、估价测算过程

　　A、底层房地产价格的确定

　　（一）收益法：

　　1、租金案例

　　物业名称

　　北沿路门面

　　租金单价（元/㎡/年）建筑面积(㎡)

　　150080

　　交易日期

　　2011年1月

　　交易情况

　　正常

　　商业气氛

　　较优

　　升值前瞻

　　较优

　　区域繁华度

　　较优

　　区域距镇中心距离

　　较优

　　因素

　　交通便捷度商业服务设施

　　3条公交线路以上商服配套较齐全

　　基础设施状况

　　较优

　　人流量

　　较优

　　建筑类型

　　板式

　　建筑结构

　　钢混

　　楼层

　　1/3

　　个别因素

　　朝向装修临街状况

　　西精装修北沿路

　　规模体量

　　较优

　　物业管理

　　有

　　建成年代

　　2005

　　文靖西路门面

　　160081.252011年2月正常较优较优较优较优3条公交线路以上商服配套较齐全较优较优板式钢混1/2

　　南精装修文靖西路较优

　　有2003

　　第15页

　　北沿路门面

　　150093.342010年12月正常较优较优较优较优3条公交线路以上商服配套较齐全较优较优板式钢混1/3

　　东精装修北沿路

　　较优有2003

　　2、因素修正比价案例

　　交易情况

　　交易日期

　　区域因素

　　个别因素交易价格比准价格算数平均值

　　Xxxxxx房地产评估有限公司

　　案例A1001001001001009710099.51500

　　1554.16

　　案例B100100100100100100100102.51600

　　1560.981551.28

　　案例C10010010010010097100100.51500

　　1538.7

　　3、测算过程

　　项目

　　1底层年租金单价

　　计算依据根据区域市场及估价对象情况确定

　　数值

　　单位

　　1551.28元/㎡

　　2房屋出租率3其他影响因素比率4有效毛收入5出租运营费用6房地产年纯收益

　　委估标的所处地理位置较好，房屋出租率取95%90%

　　其他影响因素比率为95%，其他影响因素包括租

　　金减免、折扣及租金拖欠等

　　90%

　　房地产年总租金×出租率×其他影响因素比率1256.54元/㎡

　　租金均为净租金，运营费用均由承租方承担，故

　　本次评估不计运营费用。

　　元/㎡

　　（4）-（5）

　　1256.54元/㎡

　　7资本化率

　　以安全利率加上风险调整值作为资本化率

　　6.25%

　　8剩余使用年限9房地产单价

　　按该房产所在土地的剩余使用年限

　　房地产年纯收益/资本化率[1－1/（1+资本化率）

　　]剩余可收益年限

　　19295.8

　　年元/㎡

　　第16页

　　Xxxxxx房地产评估有限公司

　　（二）市场比较法1、比较因素条件说明表

　　比较因素

　　比较实例

　　可比实例一

　　座落

　　北沿路门面

　　交易价格（元/㎡）

　　19945

　　建筑面积(㎡)

　　90.25

　　交易日期

　　2011年2月

　　交易情况

　　正常

　　商业气氛

　　较优

　　升值前瞻

　　较优

　　区域繁华度

　　区

　　域

　　距镇中心距离

　　因

　　交通便捷度

　　素

　　商业服务设施

　　较优较优3条公交线路以上商服配套较齐全

　　基础设施状况

　　较优

　　实

　　人流量

　　体建筑类型

　　因

　　素

　　建筑结构

　　较优板式钢混

　　楼层

　　个

　　朝向

　　别

　　因

　　装修

　　素

　　临街状况

　　1/3东精装修北沿路

　　规模体量

　　较优

　　物业管理

　　有

　　建成年代

　　2004

　　可比实例二

　　文靖西路门面2160074.08

　　2011年1月正常较优较优较优较优

　　3条公交线路以上商服配套较齐全

　　较优较优板式钢混1/3

　　南精装修文靖西路

　　较优有

　　2004

　　可比实例二

　　文靖西路门面2080086.54

　　2011年1月正常较优较优较优较优

　　3条公交线路以上商服配套较齐全

　　较优较优板式钢混1/2

　　南毛坯文靖西路较优

　　有2005

　　2、比较修正因素的确定（1）交易情况修正因所选实例交易情况均属正常，故交易情况不作修正。

　　第17页

　　Xxxxxx房地产评估有限公司

　　（2）交易日期的修正

　　南京市房地产市场近期房地产交易指数变动不大，故不作调整。

　　（3）区域修正因素、个别修正因素的确定见下表：

　　比较因素

　　估价对象及比较实例

　　可比实例一

　　可比实例二

　　成交单价（元/㎡）

　　19945

　　21600

　　20800

　　交易日期

　　100.00

　　交易情况

　　100.00

　　商业气氛

　　-1

　　升值前瞻

　　-1

　　区域繁华度

　　区

　　域

　　距镇中心距离

　　因

　　交通便捷度

　　素

　　商业服务设施

　　基础设施状况

　　人流量

　　-1

　　实

　　区域因素合计

　　-3

　　体

　　因

　　建筑类型

　　素

　　建筑结构

　　楼层

　　个

　　朝向

　　-0.5

　　0.5

　　别

　　装修因

　　素

　　临街状况

　　-2

　　-1

　　规模体量

　　物业管理

　　建成年代

　　个别因素合计

　　0.5

　　2.5

　　-0.5

　　第18页

　　Xxxxxx房地产评估有限公司

　　3、测算过程

　　价格（元/㎡）因素修正

　　比较价格一

　　比较价格二

　　比较价格三

　　交易情况

　　100

　　交易日期

　　100

　　区域因素

　　100

　　个别因素

　　交易价格比准价格算数平均值

　　100100.51925020459.56

　　100102.51998021073.1720812.41

　　10099.51955020904.52

　　根据上面求出的三个比准价格相差不大，采取简单算术平均法来确定委估对

　　象的市场比较法单价。

　　（三）底层房地产价格的确定根据江宁区房地产市场发展状况及估价人员所掌握资料来分析，以上两种估价方法各有其自身的特点，分别从不同侧面说明估价对象价值的水平，且测算结果相差不大。因此我们计算其简单算术平均值作为估价对象房地产价值。底层房地产单价=19295.80×0.5+20812.41×0.5=20054元/平方米（去尾取整）

　　B、其他楼层房地产价格的确定根据该区域商业房地产市场的情况及估价对象自身的特点，再根据估价人员现场勘查及估价师经验确定，二层房地产单价约为底层房地产单价的70%，负一层房地产单价约为底层房地产单价的60%，则二层房地产单价=底层房地产单价×70%=14037元/平方米（去尾取整）负一层房地产单价=底层房地产单价×60%=12032元/平方米（去尾取整）则估价对象负一层至二层均价为15374元/平方米（去尾取整）

　　C、估价结果的确定则，总价为15374×169.42=2604663.08元取整为260万元（取整去尾）

　　第19页

篇十一：房地产估价规范最新版

　房地产估价机构备案申请条件

　　房地产估价机构备案的申请条件有哪些呢，根据《中华人民共和国资产评估法》和《房地产估价机构管理办法》，具体的申请条件如下:

　　(一)一级

　　1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

　　2.从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构备案证明(或原有资质)3年以上;

　　3.有15名以上专职注册房地产估价师;

　　4.在申请核定备案证明等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上;

　　5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

　　6.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2

　　名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

　　7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;

　　8.有固定的经营服务场所;

　　9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

　　10.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

　　11.在申请核定备案证明等级之日前3年内无《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号)第三十二条禁止的行为。

　　(二)二级

　　1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

　　2.取得三级房地产估价机构备案证明(或原有资质)后从事房地产

　　估价活动连续4年以上;

　　3.有8名以上专职注册房地产估价师;

　　4.在申请核定备案证明等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上;

　　5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

　　6.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

　　7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;

　　8.有固定的经营服务场所;

　　9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

　　10.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

　　11.在申请核定备案证明等级之日前3年内无《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号)第三十二条禁止的行为。

　　(三)三级

　　1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

　　2.有3名以上专职注册房地产估价师;

　　3.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上;

　　4.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

　　5.有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

　　6.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;

　　7.有固定的经营服务场所;

　　8.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

　　9.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

　　10.在申请核定备案证明等级之日前3年内无《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号)第三十二条禁止的行为。

　　(四)新申请三级

　　新设立的中介服务机构申请房地产机构备案证明的，应当提供材料:

　　1.房地产估价机构备案证明等级申请表;

　　2.营业执照正、副本复印件;

　　3.法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件;

　　4.专职注册房地产估价师证明;

　　5.固定经营服务场所的证明;

　　6.经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件(加盖申报机构公章)及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息。新设立中介服务机构的房地产估价机构备案证明等级应当核定为三级，设1年的暂定期。

篇十二：房地产估价规范最新版

　柴强关于房地产估价规范的解读

　　柴强在天津对新房地产估价规范培训录音整理

　　（一）

　　很高兴再次来天津，给大家讲新的房地产估价规范做一个全面系统的一个解读，安排两天时间，今天一天是我给大家讲，明天一天由~~教授来讲，一共三天，第三天由~~教授估价报告的一些问题进行介绍，今天和明天房地产估价规范的内容五章五节五条做一个介绍。

　　我记得天津在8月份举办了更多关于房地产估价基本条款的培训课程。基本条款和规范现在完全连接在一起。基本条款和新规范的措辞基本相同。听了这些术语之后，听说明书就更容易了。我记得在修订新规范的过程中，最终草案没有发布，基本上接近最终草案。我还告诉过你，这和以前不同。这两天整理一下新的规范。要在两天内完成规格很难。在河南省待三天时间很紧。修订版中的基本术语和手稿已经使用，所以说得快一点。

　　房地产估价已经有两个国家标准，一个是房地产估价规范，99年颁发的，今年做了全面的修订，重新颁发，实施时间是今年12月1号，今年12月1号后就要按新规范的要求来做，特别是估价报告没达到新规范就不合格。另外一个估价标准，就是房地产估价基本术语要求，因为房地产的专一性很强，很多术语放在老的规范里单做一章，原则上满足不了需要，所以把它单独抽出来，175条术语单独成为一个国

　　家庭标准。

　　将来关于这个用语用词怎么用，那就是按照术语标准来用，它的定义论点也是按照这个术语标准去做。所以说我们房地产估价这样一个挺远的专业，都有两个国家标准，也是不容易的。

　　接下来，让我们简单地谈谈这个标准，它可以从宏观的角度来理解：这个标准是我们在房地产估价过程中遇到任何问题时应该做和不应该做的。原则是一个意义和一个方向，即你在进行评估时遇到什么问题，并根据我的问题板总结这些问题。实际上，并不是所有的问题都能遇到。这些大问题的主要方面已经向你们指出了。当你遇到这些问题时，你已经制定了一些关于做什么和不做什么的规定。那么，让我们检查一下，在评估的不明确部分，新规范中是否有任何规定。如果有规定，就按照新的规范来做。如果出现某些行为，我们该怎么办？至少我们知道。规范主要指这些。就像我们走路一样，当我们到达一个地方时，我们不知道该怎么走。无论前进、左转、右转还是后退，这都是同样的道理。它告诉你怎么做。

　　所以这次新的规范与老规范相比，一个是要求更具体更详细了，如果你对照老的规范，老的规范是99年，那个时候实际业务也不太多，种类研究还不够，但在当时了也算是比

　　较先进的了。那从现在来看了，老规范的规定是比较粗略的，好多现实中的问题还没有把它说清楚。那这次的新规范

　　基本上，所有可以说清楚的事情都说清楚了。还有一些你无法理解的争议。这些问题将在以后进行修改和解决。总的来说，它一方面作出了更具体、更详细的规定，另一方面又增加了许多新的内容。就像你在工具箱里所说的我们的新工具。具体来说，我们还有另一种估值方法。有四种常见的估值方法。市场比较法的相应名称改为比较法、收益法、成本法和假设开发法。其他估值方法过去有点，但不多。这一次，为了适应房地产损害赔偿的评估，损害赔偿评估是我们的一个重要领域。说到天津，这件事将涉及损害赔偿的评估。在本文中，我们讨论了损失的资本化，这是一种，而修理成本法是评估可修理修理成本。还有价差法。损害前的价格价值与损害后的价格价值之间的差额为差价法。此外，为了满足批量估价的需要，特别是房地产税，国家要求加强房地产估价力度，加强房地产交易税收，各地都开展了批量估价。但事实上，他们都为未来的房地产税支出做好了准备。这一次，房地产税已经被纳入全国人民代表大会，所以中国迟早会开征房地产税。简而言之，房地产税是每年根据房地产价值征收的一种税。房地产的价值是评估的，所以也叫按房地产的评估价值征税。因此，这项业务需要在未来发展。此外，我们还提供了两种方法，一种是标准价格调整

　　法，一个叫做多元回归分析法，所以根据现在新的估价业务增加这些方法。

　　三是深化和拓展估值业务，特别是针对不同估值目的的估值。这使我们能够看到我们未来的业务类型，更重要的是，未来的评估标准，尤其是一些主管部门。这些业务属于房地产估价业务，应由房地产估价机构的估价人员进行。这些业务是可以做的。这种作用和意义被视为国家规范性标准。目前，我们的业务相对单一和集中。在未来，我们将关注业务类型，在实际估价中是否存在问题，如使用不一致时该怎么办，以及经常遇到的问题，如实际使用、计划使用、合法使用等。这一次，我们对实践中的一些不良做法进行了一些限制和调整。接下来，让我们谈谈如何理解这个规范。规范是国家标准的体现。与其他产品一样，国家标准也有自己的标准。国家标准是最有效的标准，以及行业标准、地方标准和企业标准，在我国都有标准化。鼓励企业制定本标准，但企业标准，包括行业标准和地方标准，应遵循国家标准，即高于国家标准。反之，国家标准最低。我们来谈谈评估吧。评估至少应符合国家标准，这是房地产规范的要求。并非相反，国家标准要求是最高的，但实际上是最低的。它是最有效的，最终的标准是国家标准

　　的要求就是你至少要按照国家标准来做。而且你可以做的更好，要求更严。就和产品是一样的，这个产品合不合格，如果有国家标准的话达没达到国家标准，如果没有达到标准它就是不合格，就是这个意思。那你这个产品可以做的比国家标准还好。那么就是这个意思，所以大家要注意。不是规范要求，那我这个做的达不到国家标准的要求，就是不合格。至少要达到国家标准的要求。这是这个方面。

　　其次，国家标准有一些重大变化。我先看看。我将从几个方面讨论它。一个要求是，在使用比较法时，我们应该实地检查可比较的实际外部条件和位置条件，也就是说，我们

　　应该实地检查其外部条件和位置条件，估价师应该亲自前往现场。过去，这被称为估价对象的可比性，因此，本次采用比较法评估估价作业时，需要解释可比实例的名称，并将位置图和外观照片作为附件附在估价报告中。这很难。在现实生活中，比较起来最困难的事情就是找到真案、假案、乱编、挂引号等等。这一定是真的。如果你没有真的或者找不到，不要评估它。有勇气的人可能做不到。如果有一天你撞到了它，你就不走运了。也许通常没人检查。因此，在修改规范时，许多老板想改变它，以确定他们是否可以使用列出的价格。后来，他们询问了美国专家。美国专家说，为什么需要进行估值？不要吃这顿饭。这是最起码的，但以前从未说过

篇十三：房地产估价规范最新版

　房地产估价(gū〃jià)规范

　　（最新修改稿）

　　1总则(zǒngzé)

　　1.0.1为了(wèile)规范房地产估价(gū〃jià)行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。

　　1.0.2本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。

　　1.0.3房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具的估价报告负责。1.0.4房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。

　　2估价原则

　　2.0.1评估市场价值，应遵循下列原则：1独立、客观、公正原则；

　　2合法原则；3价值日期原则；4替代原则；5最高最佳利用原则。2.0.2遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出

　　对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。2.0.3遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。2.0.4遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。

　　2.0.5遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。2.0.6遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。

　　若两者的开发利用权利不同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明：

　　1维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价；2更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用(lìyòng)最为合理的，应以更新改造为前提进行估价；

　　3改变(gǎibiàn)用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价；4扩大规模前提(qiántí)：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价；5重新开发前提：分析、判断重新开发再予以利用(lìyòng)最为合理的，应以重新开发为前提进行估价；6上述情形的某种组合。

　　2.0.7对于估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途等用途之间不一致的，应按有关部门认定的用途进行估价。有关部门没有认定的，对于房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中之一进行估价；对于实际用途与房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途不一致的，应根据估价目的，合理确定估价所依据的用途。在用途不一致且有关部门没有认定的情况下对估价所依据的用途的确定，应作为估价假设在估价报告中说明，并对估价报告的使用作出相应限制。

　　2.0.8评估现状价值、投资价值等市场价值以外的价值，可根据估价目的对估价原则进行适当增减。

　　3估价程序

　　义或价值内涵。3.0.5行。估价作业方案应包括下列(xiàliè)内容：1估价(gū〃jià)工作内容，包括拟采用的估价技术路线和估价方法，拟搜集的估价所需

　　资料及制定估价(gū〃jià)作业方案应在明确估价基本事项及对估价项目进行初步分析的基础上进其来源(láiyuán)渠道等；

　　2估价工作质量要求及保障措施；3估价作业步骤、时间进度、人员安排和经费预算。

　　3.0.6房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集房地产估价所需的通用资料，掌握房地产市场行情，估价时还应针对估价项目搜集本次估价所需的资料，并对所搜集的资料进行检查、分析、整理。估价所需资料应包括下列方面：

　　1反映估价对象状况的资料；2估价对象及其类似房地产的交易、收益、成本等资料；3对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；4对房地产价格有普遍影响的资料。3.0.7每个估价项目至少有一名参加该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现场，观察、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况，拍摄反映估价对象外观和内部状况以及周围环境和景观的照片等影像资料，补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料和相关房地产市场资料，并做好实地查勘记录。实地查勘记录应包括实地查勘的对象、内容、结果、人员和时间等，记录的内容应真实、客观、准确、完整、清晰，进行实地查勘的注册房地产估价师及协助其实地查勘的人员应在该记录上签名或盖章确认。因司法拍卖、征收等强制转让或强制取得房地产而房地产占有人拒绝进入估价对象内进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密而不得进入其内进行实地查勘的，可不进入估价对象内进行实地查勘，但应在估价报告中说明未进入估价对象内实地查勘及其具体原因。3.0.8房地产估价机构应建立健全估价报告质量管理制度，保证估价报告真实、客观、准确、完整、清晰、规范，选派本机构注册后从事房地产估价工作五年以上的注册房地产估价师或外聘房地产估价专家担任审核人员，按房地产估价相关要求，对撰写完成而尚未出具的估价报告的内容和形式进行审查核定，提出审核意见，并形成估价报告内部审核记录。外聘的房地产估价专家应具有房地产估价师执业资格或具有高级专业技术职务，并从事与房地产估价相关的科研、教学、管理工作五年以上。审核人员应在估价报告内部审核记录上签名并注明审核日期。3.0.9估价报告经内部审核合格后，应由不少于两名注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章而正式生效，并按有关规定或估价委托合同的约定交付估价委托人。估价委托人对估价过程或估价报告提出询问的，在估价报告上盖章的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师应给予解释和说明。

篇十四：房地产估价规范最新版

　房地产估价报告评审标准(试行）

　　（2010年6月12日征求意见稿）

　　第一条（制定目的）为了提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保障估价报告评审客观、合理，根据国家标准《房地产估价规范》和有关房地产估价指导意见，结合估价报告评审工作实际,制定本标准.

　　第二条(适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。

　　本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告：

　　(一）房地产抵押贷款；（二）房屋征收补偿;（三）房地产税收；(四）人民法院强制拍卖变卖房地产；（五）国有建设用地使用权出让;（六)用房地产作价出资设立公司或者企业；（七）投资性房地产公允价值计量；(八）上市公司关联交易。第三条（评审方式）估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。

　　第四条（定量评审内容)估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。

　　估价报告定量评审项目,分为一般项目和特殊项目。一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量,分为4个分项和28个子项（详见附件）.特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求;（4）估价对象变现能力分析;(5）相关风险提示；（6)附件的特殊要求.第五条（定量评审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分,为各个一般项目的评审得分之和.应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出：

　　一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分估价报告定量评审总得分＝—-—--——-———-—————-——×100

　　100＋特殊项目的满分

　　第六条（各评审子项的评审得分)被评审的估价报告存在本标准列举的问题的，从该问题所在评审子项的标准分中减去该问题对应的扣分值。扣分值有一定范围的，根据问题的轻重程度予以扣分。

　　每个评审子项的评审得分，为该评审子项的标准分减去其扣分值之和。该评审子项的扣分值之和超过其标准分的，仅将该标准分扣完使该评审子项得零分为止。

　　第七条(测算过程评审）估价测算过程的评审得分按照下列方式确定：

　　（一)在估价报告中，只能选用一种估价方法估价的，该估价方法测算过程的评审得分即为估价测算过程的评审得分.

　　(二)在估价报告中，应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数作为估价测算过程的评审得分.理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的,该估价方法测算过程的评审得分为零分。

　　第八条（创新特色加分）鼓励注册房地产估价师和房地产估价机构出具在内容、形式等方面有创新、有特色的估价报告。

　　估价报告在严于国家标准《房地产估价规范》、相应房地产估价指导意见以及本标准的要求且不与其有关内涵相冲突的情况下，有创新或者有特色的，应当给予不超过30分的创新或者特色加分.

　　给予估价报告创新或者特色加分的，应当采用书面形式指出估价报告中的创新或者特色之处.

　　第九条（定性评审内容）估价报告定性评审,采用审查估价报告是否有本标准规定的不合格内容的方式.

　　对于有不合格内容的估价报告，仍然应当进行全面的定量评审，尽量指出估价报告存在的问题，以使注册房地产估价师和房地产估价机构了解其估价报告存在的问题,帮助其提高估价报告质量.

　　在进行全面的定量评审中，不合格内容所在的评审子项的评审得分为零分.

　　第十条（重要内容缺失的不合格）估价报告应当包含下列内容,缺少下列内容之一的,估价报告为不合格:

　　（一）致估价委托人函；（二)注册房地产估价师声明;（三）估价假设和限制条件；（四）附件。估价结果报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：(一）估价委托人;(二)估价机构；（三）估价目的；（四）估价对象;（五)估价时点;（六）价值类型；(七)估价依据；(八）估价原则；(九)估价方法;(十）估价结果；（十一)估价人员。估价技术报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：（一)估价对象实物状况描述与分析；（二）估价对象权益状况描述与分析;（三）估价对象区位状况描述与分析；

　　（四）市场背景描述与分析；（五）估价对象最高最佳利用分析；（六）估价方法适用性分析；(七）估价测算过程；（八）估价结果确定。特定估价目的的估价报告缺少应当具有的独特组成要素或者缺少应当予以描述、分析的独特内容的，估价报告为不合格。第十一条（有重大问题的不合格)估价报告有下列情形之一的,估价报告为不合格:(一）致估价委托人函上无房地产估价机构盖章;（二）注册房地产估价师声明上无两名以上注册房地产估价师亲笔签名;（三）估价报告出具日期（致估价委托人函上的落款日期）不在房地产估价机构的资质有效期内；（四）随意编造对估价结果有直接影响的估价假设；(五)估价目的表述错误或者未对应其经济行为；（六)根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定，估价对象界定不清或者有严重错误，虚构、编造估价对象状况；（七)估价时点确定错误，与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由；(八）价值类型选择或者价值内涵、定义表述有严重错误;(九）估价依据严重错误，或者未在“估价依据”中列明估价所必须依据的法律法规、估价标准和指导意见，或者估价依据运用严重错误，或者在估价中完全未体现估价依据的要求；(十）估价方法选用错误，或者理论上适用的估价方法未选

　　用且未充分说明理由，或者估价技术路线（估价思路）严重错误;(十一）估价方法运用严重错误，包括计算公式选用、测算

　　过程、计算结果严重错误；(十二)虚构、编造估价基本数据、重要参数或者可比实例；（十三）估价报告中的重要内容前后矛盾或者不一致，包括

　　致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致，估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致。

　　第十二条（其他不合格情形）估价报告例行评审可以不审查是否存在下列情形，但在评审中发现存在下列情形之一的,估价报告应当不合格：

　　(一)根据《房地产估价机构管理办法》，估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构的资质等级许可业务范围；

　　（二）房地产估价机构或者注册房地产估价师与估价委托人或者相关当事人有利害关系，或者与估价对象有利益关系；

　　（三）估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构或者注册房地产估价师的专业胜任能力,但有重要专业帮助并予以说明的除外;

　　(四)被评审的估价报告与出具给委托人或者完成时的估价报告内容不一致；

　　（五)估价结果不合理偏高或者偏低。第十三条(评审结论）估价报告评审结论由定量评审得分和评审意见组成。没有创新或者特色加分的估价报告的定量评审总得分不足60分的,有创新或者特色加分的估价报告加分前的定量评审总得分不足50分或者加分后的总得分不足60分的，以及有本标准规定的不合格内容之一的估价报告，为评审不合格。

　　前款以外的估价报告,为评审合格.其中,90分以上的,为一等报告；80分以上、不足90分的，为二等报告；70分以上、不足80分的,为三等报告；60分以上、不足70分的，为四等报告。

　　评审意见应当说明估价报告是否合格，并指出估价报告存在的主要问题。

　　第十四条(参照执行）对非鉴证性估价报告进行评审，参照本标准执行。

　　第十五条（解释权）本标准由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。

　　第十六条（施行日期）本标准自发布之日起施行。

　　附件:房地产估价报告定量评审标准

　　附件:

　　房地产估价报告定量评审标准

　　表1

　　房地产估价报告一般项目评审标准…………………………2

　　表1—1市场法评审标准……………………………………………6

　　表1—2收益法评审标准…………………………………………………7

　　表1-3-1成本法(房地）评审标准…………………………………………9

　　表

　　成本法(建筑物）评审标准………………………………………11

　　1—3—2

　　表

　　成本法（土地）评审标准…………………………………………12

　　1—3—3

　　表

　　假设开发法(现金流量折现法)评审标准…………………13

　　1—4—1

　　表

　　假设开发法（传统方法）评审标准………………………………14

　　1—4—2

　　表1-5基准地价修正法评审标准………………………………………15

　　表2

　　房地产抵押估价特殊项目评审标准…………………………16

　　表3

　　房地产估价报告评审工作表…………………………………略

　　表1

　　房地产估价报告一般项目评审标准

　　评审序分号项

　　评审子项

　　标

　　评审标准

　　准

　　分

　　扣分项目分值及说明

　　（1）基本要素包括：估价报告名称、估价项目名称、估价

　　封面要素齐全，表述准1（或者扉页）确、简洁。

　　委托人（名称或者姓名)、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价作业日期、估价报告编号。每缺少一

　　项，扣0。5分.

　　(2)表述不准确、不简洁的,扣0.5分。

　　(1)基本内容包括：标题（目录）、注册房地产估价师声明、

　　估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附

　　件.每缺少一项，扣0。5分.

　　内容完整，前后文字、页码一致。

　　(2)估价结果报告二级标题缺少或者不全的,扣0。5分。（3)估价技术报告二级标题缺少或者不全的，扣0.5分。

　　(4）目录中的文字与正文中的文字不一致的，扣0.5分。

　　一

　　（5)未标注页码或者页码前后不一致的，扣0。5分.

　　、

　　注:仅向估价委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术

　　封

　　报告中应当有单独的目录。

　　面、目

　　(1）基本内容包括：标题（致估价委托人函）、估价委托人（名称或者姓名）、估价目的、估价对象（名称、坐落、范

　　录

　　围、规模、用途、权属)、估价时点、价值类型（名称）、

　　、

　　估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖

　　致函3、声明、

　　*致估价

　　委托人函

　　内容完整，前后内容一致，表述准5确、简洁。

　　章或者签名、落款日期.其中，无房地产估价机构盖章的，属于不合格内容；其余的每缺少一项,扣1分。（2)表述不准确、不简洁的，扣1分。（3）估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的不一致的，属于不合格内容。

　　假

　　(4)落款日期不在房地产估价机构的资质有效期内的，属于

　　设

　　不合格内容。

　　和限制条

　　（1)声明内容不完整或者不恰当的，扣1分。(2）未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名或者实地查勘日期的，扣1分。

　　件︵

　　15分︶

　　＊注册房地

　　产估价师声明

　　内容完整、规范，针对性强。

　　(3)未说明是否有重要专业帮助的,有重要专业帮助未说明帮助者的姓名和内容的，应当有重要专业帮助而没有重要专业帮助的，扣1~2分。(4)内容上与估价假设和限制条件混淆的，扣1分。（5)未注明注册房地产估价师姓名、注册号的,扣1分。

　　（6)无两名以上注册房地产估价师亲笔签名的，属于不合

　　格内容。

　　(1）基本内容包括：本次估价的假设前提、估价报告应用

　　的限制条件。缺少相关内容的，扣2分。

　　(2）未披露对估价结果有重大影响的事项或者因素,或者虽

　　＊估价假设

　　和限制条件

　　假设和限制条件合法、必要、合理、

　　然披露但未就其对估价结果的影响进行说明的，扣4分。（3）估价假设针对性不强的，扣1～2分。

　　有依据。

　　（4)估价假设未按照“合法、必要、合理、有依据”要求

　　说明的，扣1～3分。

　　（5)随意编造对估价结果有直接影响的估价假设的，属于

　　不合格内容。

　　6*估价委托人基本信息完整.

　　7＊估价机构基本信息完整。1

　　*估价目的

　　表述明确、具体、

　　规范.

　　估价对象范围界

　　9＊估价对象定清楚，基本状况5

　　描述全面、准确。

　　二

　　、

　　估价

　　＊估价时点

　　确定正确，确定理由简要明确。

　　结

　　果

　　报

　　价值类型明确，价

　　告︵

　　*价值类型值内涵或者定义

　　准确。

　　分

　　︶

　　*估价依据

　　依据完整、合法有效。

　　＊估价原则

　　原则完整、准确，

　　具有针对性。

　　选用的估价方法

　　14*估价方法正确，方法定义简3

　　明、准确.

　　基本信息包括:估价委托人的名称或者姓名。缺少的，扣1分。

　　基本信息包括：房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人（姓名）、住所、资质等级、资质证书编号。每缺少一项，扣0.5分.(1）估价目的表述不明确或者不具体的,扣1分。（2）估价目的表述不规范的，扣1分。（3）估价目的表述错误或者未对应其经济行为的，属于不合格内容。

　　(1)估价对象范围(土地、房屋、构筑物、树木等；包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益的，应说明)界定不清楚的，扣1~2分.（2）估价对象基本状况包括:名称、坐落、规模、用途、权属等。描述不全面、不准确的，扣1~2分。（3）土地基本状况中还应当包括:四至、土地使用期限、开发程度。每缺少一项，扣1分。（4）建筑物基本状况中还应包括:建成时间、建筑结构、设施设备、装饰装修、维护状况.每缺少一项，扣1分。（5)根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定的，估价对象界定不清或者有严重错误的,虚构、编造估价对象状况的，属于不合格内容。

　　(1）估价时点确定依据不足，或者未简要说明理由的,扣0.5分。（2）估价时点确定错误，与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由,属于不合格内容。（1)价值类型未明确或者不正确的，扣2分.(2)价值内涵或者定义表述不准确的，扣0。5~1分。（3）价值类型选择或者价值内涵、定义表述有严重错误,属于不合格内容.(1)必要的法律法规、估价标准和指导意见依据未列明的，扣0。5～1分。(2）法律法规、估价标准和指导意见名称表述不全面、不准确的，扣0.5分。(3）所列的估价依据已过时或者失效的，扣0。5～1分。(4）滥列估价依据的，扣0.5～1分。（5)估价依据严重错误的，未在“估价依据”中列明估价所必须依据的法律法规、估价标准和指导意见的,估价依据运用严重错误的，在估价中完全未体现估价依据的要求的，属于不合格内容。

　　(1）列明本次估价应当遵循的估价原则。每缺少一项，扣0。5分。（2)所列估价原则无简要定义的，扣0.5分。(3)所列估价原则缺乏针对性的,扣0.5分。(1)理论上适用的估价方法未选用,虽然说明了理由，但理由不够充分的，扣1～2分.(2）估价方法定义不准确的，扣0.5～1分.(3）估价方法选用错误的，理论上适用的估价方法未选用

　　且未充分说明理由的，属于不合格内容.

　　（4）与估价技术报告中估价方法选用不一致的,属于不合格内容.

　　(1）估价结果(包括币种、总价及其大写、单价及其单位；

　　仅表述总价或者单价的，应说明理由)表述不完整的，扣

　　0.5～1分。

　　＊估价结果

　　完整清晰,前后一致。

　　(2）估价结果内涵（是否与估价假设和限制条件一致,例如是否扣除土地出让金、相关费用及税金等）不清晰的，扣1分。

　　（3)估价结果与致估价委托人函或者估价技术报告中的不

　　一致的，估价结果不合理偏高或者偏低的，属于不合格内

　　容.

　　（1)未写明执行估价的注册房地产估价师（至少两名以上）

　　＊估价人员

　　基本信息完整，角色明确。

　　的姓名、注册号，无亲笔签名的,扣1分.（2）有协助估价而未写明协助估价的人员的姓名、相关资

　　格或者职称，无亲笔签名的，扣0。5分。

　　估价作业日期

　　表述正确，时间合理。

　　（1）表述不正确的,扣1分.(2)时间上难以保证按质完成的，扣0.5分。

　　估价报告使表述正确，期限合用期限理。

　　（1)表述不正确的，扣1分。（2)期限确定不合理的,扣1分。

　　＊

　　实物状

　　土地实物状况描述与

　　分析

　　描述内容完整，分析客观，具有针对性。

　　况

　　（1）描述内容包括：名称、四至、面积、用途、形状、地

　　形地势、开发程度等.每缺少一项，扣0。5分。(2）缺少分析的,扣2分.(3)分析针对性不强的，扣0.5～1分.

　　三19、估价

　　描述与分析

　　建筑物实物状况描述与分析

　　描述内容完整，分析客观，具有针对性。

　　(1）描述内容包括：名称、规模、用途、层数、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建成时间、使用及维护状况、完损状况等。每缺少一项,扣0。5分。（2）缺少分析的,扣2分。

　　(3）分析针对性不强的，扣0。5～1分。

　　技

　　术

　　(1)土地权益状况描述内容包括：土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、土地使用管制、其他特殊

　　报

　　情况等。每缺少一项，扣0.5分.

　　告

　　(2)建筑物权益状况描述内容包括：房屋所有权状况、他项

　　︵50

　　*权益状况描

　　述与分析

　　描述内容完整，分析客观,具有针对

　　权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况等。每缺少一项，扣0。5分。

　　分

　　性。

　　(3）在建工程权益状况描述内容包括：建设用地规划许可

　　︶

　　证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得

　　情况。

　　（4)缺少分析的，扣2分。

　　(5）分析针对性不强的，扣0.5~1分。

　　（1）位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设

　　施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，每缺少一

　　项，扣0.5分。

　　(2)交通状况描述内容包括:道路状况、出入可利用交通工

　　*区位状况描

　　述与分析

　　描述内容完整，分析客观，具有针对

　　性.

　　具、交通管制情况、停车方便程度等，每缺少一项，扣0。5分。（3）环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观等,每缺少一项,扣0。5分。

　　(4）外部配套设施状况描述内容包括:基础设施、公共服务

　　设施，每缺少一项，扣0。5分。

　　(5）未分析区位状况优劣的，扣1分。

　　（6）分析针对性不强的,扣1分。

　　（1)描述内容包括：宏观经济形势和相关政策简况、当地

　　描述内容完整，分

　　房地产市场总体状况、当地同类房地产市场状况，每缺少

　　*市场背景描析客观，定性和定

　　述与分析量相结合，具有针

　　一项，扣1分。（2)缺少分析或者分析结论与描述不符的，扣2分。

　　对性.

　　（3）分析针对性不强，如分析结论不能为估价测算及估价

　　参数取值提供支持的,扣1分。

　　（1）分析内容包括：合法性、技术可能性、经济可行性、

　　*最高最佳

　　利用分析

　　分析内容完整,具有针对性，结论正确.

　　最高最佳利用方式。每缺少一项，扣1分。（2）分析针对性不强的，扣1～2分.

　　(3）分析结论错误的,扣3分。

　　(1）分析内容包括：各种估价方法的适用性、估价技术路线.每缺少一项，扣2分。

　　（2）估价方法选用错误，或者技术路线表述错误的，扣3分。

　　逐一分析各种估

　　(3）应选用的估价方法未选用的,扣2分。

　　＊估价方法价方法是否适用。

　　适用性分析估价技术路线表3

　　(4)已选用的估价方法未简述理由的,扣1分.(5)理论上适用而运用的客观条件不具备，未充分说明理由

　　述正确、清晰.

　　的，扣1分.

　　(6)理论上不适用的估价方法未简述理由的，扣0.5分。（7）技术路线表述不清晰的，扣0。5～1分。

　　(8）与估价结果报告中估价方法选用不一致的，属于不合格内容。

　　数据来源依据充

　　(1)按照表1-1～表1-5相应的估价方法评审标准进行评审.

　　分,参数选取客

　　（2）理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的,

　　观、合理，理论表

　　该估价方法的得分为零分。

　　＊估价测算述与实际应用有

　　过程

　　说服力；有必要的

　　（3）应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数为估

　　分析和过程；计算

　　价测算过程的得分。

　　过程完整、严谨、

　　（4)估价方法运用严重错误，包括计算公式选用、测算过

　　正确。

　　程、计算结果严重错误，属于不合格内容。

　　（1)各种估价方法测算结果权重确定不恰当的，扣2分。

　　*估价结果

　　确定

　　估价结果确定方式恰当、理由充

　　(2）未说明权重确定理由或者理由不充分的，扣1分。（3)估价结果与致估价委托人函或者估价结果报告中的不

　　分。

　　一致的，估价结果不合理偏高或者偏低的，属于不合格内

　　容。

　　(1)基本资料包括：估价委托书复印件、估价对象位置图、

　　内部状况照片、外部状况照片、周围环境和景观照片、权

　　四、附27件及

　　*附件

　　属证明复印件、房地产估价机构营业执照复印件、房地产

　　估价机构资质证书复印件、注册房地产估价师注册证书复

　　附件资料齐全、完

　　印件.每缺少一项且未充分说明客观原因,或者每有一项出

　　整、真实。

　　5差错的，扣1分。

　　(2)估价对象内部状况、外部状况、周围环境和景观照片难

　　以反映估价对象状况的，扣1～3分。

　　外

　　(3)有重要专业帮助未附重要专业帮助者亲笔签名的书面

　　在

　　专业意见复印件的，扣1分。

　　质量

　　︵

　　10分

　　︶

　　外在质量

　　（1)专业术语不规范或者前后表述不一致的,扣1～2分。

　　(2)报告各部分之间描述相互矛盾的，扣1～3分。

　　用语用词规范，文字简洁、通顺、逻辑性强，排版、装

　　（3）报告各部分之间出现不必要重复的，扣1~2分.（4）报告文字表述不通顺、逻辑性不强、不够客观平实的，扣1～2分。

　　订规整.

　　(5）存在病句、错别字、漏字、标点符号错误的，扣1～2分。

　　（6)序号使用不规范或者顺序错误的，扣1～2分。

　　(7）排版不规整，装订质量粗糙的，扣1～2分。

　　合计

　　100

　　表1-1

　　市场法评审标准

　　序号

　　评审分项

　　标

　　评审标准

　　准

　　分

　　扣分项目分值及说明

　　数量

　　要求可比实例不少于3个。

　　可比实例选

　　真实性

　　信息完备性

　　可比实例来源真实，价格内涵清晰。可比实例必要信息完备。

　　222

　　（1)可比实例少于3个的,扣2分。(2）未说明可比实例的来源、名称、位置,无可比实例外观照片的，每项扣1分。（3)可比实例价格内涵说明不清的，扣1～2分。(4)可比实例基本状况描述不完整、不清晰的，扣1~2分。

　　取

　　（5）可比实例的区位状况、成交日期等可比性不强的，

　　可比性可比实例具有可比性。2扣1～2分。

　　(6)虚构、编造可比实例的，属于不合格内容。

　　交易情况修正

　　交易情况说明清晰，修正的方法明确、方向正确、幅度合理。

　　(1）未说明交易情况的，扣1分.（2)交易情况说明不清晰的，扣0.5分.(3）修正方法不明确的,扣0.5~1分。

　　（4)修正的方向不正确或者幅度不合理的，扣2分。

　　(1）成交日期表述模糊或者未说明的，扣2～3分。

　　市场状况调整

　　成交日期表述明确，调

　　(2）调整方法不明确的，扣0.5～1分。

　　整的方法明确、方向正3(3）调整的方向、幅度与市场背景分析不一致的，扣1~3

　　确、幅度合理。

　　分。

　　（4)修正的方向不正确或者幅度不合理的,扣3分。

　　比较因素选择恰当，因

　　（1)缺乏主要比较因素或者比较因素针对性差的，扣0。5～3分。

　　区位状况调整

　　素说明清晰，权重合理，调整的方法明确、方向5

　　（2)比较因素说明不清晰或者未说明的，扣0。5~3分。（3）因素权重确定不合理的，扣0.5～3分。

　　正确、幅度合理。

　　(4)调整方法不明确的，扣1~2分.

　　（5）调整的方向不正确或者幅度不合理的，扣5分。

　　比较因素选择恰当，因

　　(1)缺乏主要比较因素或者比较因素针对性差的，扣0。5~3分.

　　实物状况调整

　　素说明清晰,权重合理，调整的方法明确、方向

　　（2）比较因素说明不清晰或者未说明的,扣0。5～3分.(3)因素权重确定不合理的，扣0。5～3分.

　　正确、幅度合理。

　　(4)调整方法不明确的，扣1～2分。

　　（5)调整的方向不正确或者幅度不合理的,扣5分。

　　比较因素选择恰当，因

　　（1）比较因素选择不恰当或者错误的,扣1～3分.

　　权益状况调整

　　素说明清晰，调整的方法明确、方向正确、幅

　　（2）比较因素说明不清晰或者未说明的，扣1~3分。（3）调整方法不明确的，扣1～2分.

　　度合理.

　　（4)调整的方向不正确或者幅度不合理的，扣3分。

　　（1)公式选用错误的，扣4分。

　　公式选用和计算过程

　　公式选用正确，计算过程清晰、完整，权重合

　　（2）无计算过程的,扣3分。（3)计算过程不清晰、不完整的，扣1～2分。

　　理,计算正确。

　　(4）权重确定不合理的,扣1～4分。

　　（5）计算错误的，扣1~4分.

　　小计

　　表1—2

　　收益法评审标准

　　序

　　评审分项

　　号

　　标

　　评审标准

　　准

　　分

　　扣分项目分值及说明

　　(1）租金内涵不一致，或者不清晰的，扣2~3

　　分。

　　（2)租金水平确定无依据，或者依据不充分

　　租金水平租金水平确定依据充分,有必要的过程。

　　的,扣2～3分。（3)租金水平确定缺少必要的过程的,扣2～

　　3分。

　　(4）租金水平未在估价对象租金水平和类似

　　房地产租金水平的基础上合理预测的，扣

　　2～3分。

　　（1)未说明有无租约限制的,扣2分。

　　(2)有租约限制,但未考虑且无理由或者理由

　　出租

　　租约限制

　　租约限制处理合理，理由充分。

　　不充分的，扣1～2分。（3）考虑了租约限制，但处理方式不正确的，扣0。5～1分.

　　型有

　　对租约进行必要的分析说明

　　效1毛

　　收入

　　（1）租赁面积与租金内涵中的面积不一致

　　租赁面积与租金内涵中的

　　的，扣2分.

　　租赁面积确定

　　面积一致，依据充分，确定

　　合理。

　　（2)租赁面积确定不正确的，扣2分.(3)可出租面积比率确定依据不充分的，扣

　　0.5~1分。

　　(1)未考虑空置率（出租率)或者租金损失，且

　　空置和租空置率（出租率）和租金损

　　未说明理由的，扣2分。

　　金损失失依据充分、确定合理。2(2)空置率(出租率）或者租金损失依据不充

　　分，确定不合理的，扣0。5～2分。

　　（1）经营业态或者生产性质未说明或者不明

　　自

　　经营业态或者生产性质明

　　确的，扣3～5分。

　　营

　　经营收入

　　确；说明近年经营收入；经营收入测算过程清楚、完

　　(2）未说明近年经营收入的,扣3～5分。(3)经营收入测算无过程或者过程不完整的，

　　型

　　整,计算正确。

　　扣3～10分。

　　(4）经营收入计算错误的，扣3～5分。

　　其他收入项目明确，数据确

　　（1)未说明其他收入项目的，扣1分。

　　其他收入

　　定正确。

　　1（2)其他收入项目及数据确定错误的，扣1分.

　　(1）运营费用构成不正确、不完整，扣1～3

　　分.

　　(2）运营费用取值有错误的，扣2~4分。

　　（3）运营费用(运营费用率）确定无依据，

　　费用构成正确、完整,取值

　　或者依据不充分的，扣2～4分。

　　运营费用

　　依据充分,测算过程清楚、5(4）运营费用(运营费用率）确定缺少必要的

　　完整,计算正确。

　　过程的，扣2~4分。

　　（5)按照自营型模式测算，经营利润未扣除

　　的,扣1～2分。

　　（6)经营利润取值无依据，或者依据不充分

　　的,扣1～2分。

　　（7）运营费用计算错误的，扣3~5分。

　　净收益

　　前后一致、计算正确。

　　2计算不正确的，扣2分.

　　（1）未进行净收益（经营收入、运营费用）

　　变化趋势分析的,扣2分.

　　(2)净收益（经营收入、运营费用）变化趋势

　　变化趋势分析

　　变化趋势分析依据充分，结论合理.

　　分析无依据,或者依据不充分的，扣0.5～1分。

　　(3)净收益（经营收入、运营费用）变化趋势

　　分析及结论与市场背景分析不一致的，扣

　　1～2分。

　　（1）报酬率（或者资本化率）确定无过程，

　　或者无依据的，扣2分。

　　报酬率(或者资本化率）

　　报酬率（或者资本化率）确

　　(2）报酬率（或者资本化率）确定方法不正

　　定方法正确，依据充分,过

　　确的，扣2分。（3)报酬率（或者资本化率）确定过程有错

　　程完整，取值合理.

　　误的,扣1～2分.

　　（4）报酬率（或者资本化率)取值不合理的，

　　扣2分。

　　收益期限确定正确，依据充

　　（1）收益期限确定错误的,扣2分。

　　收益期限

　　分。

　　2(2）收益期限确定未说明依据，或者依据不充分的，扣1分。

　　（1）公式选用错误的，扣4分.

　　(2)公式中字母的含义未说明或者说明不准

　　公式选用和计算过程

　　公式选用正确,计算过程清晰、完整，计算正确。

　　确的，扣0。5～1分。（3)无计算过程或者计算过程不清晰、不完

　　整的，扣1～3分。

　　（4)计算错误的，扣1～3分。

　　小计

　　表1—3—1

　　成本法（房地）评审标准

　　序号

　　评审分项

　　标

　　评审标准

　　准

　　分

　　扣分项目分值及说明

　　市场购置土地取得途径明确；土地土地取得成本构成完

　　(1)未说明土地取得途径的，扣1分。(2)土地取得成本构成不完整或者不合理的，扣1～

　　土地征收集体整、合理，取值依据

　　3分.

　　1取得土地充分；土地取得成本4（3)土地取得成本取值依据不充分的，扣1～3分。

　　成本

　　调整符合市场情况；

　　(4）土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣

　　征收国有土地取得税费计算合土地上房屋理。

　　1～2分.（5）土地取得税费确定不正确的,扣1分。

　　勘察设计和计费依据充分,费率合前期工程费理。

　　(1）费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分.(2）费率确定不合理的，扣1分。(3)费率确定依据不充分的，扣1分。

　　(1)建安工程费(单方造价)取值无依据(现行定额、

　　建筑安装工程费（单

　　取费标准、建安工程造价指标、建材人工施工机

　　建筑安装工程费

　　方造价)的确定依据

　　械市场价格等）的，扣3分。(2）建安工程费（单方造价)取值依据不充分的,扣

　　充分、客观合理。

　　1～3分.

　　（3)建安工程费确定错误的，扣3分。

　　开发成本基础设施建

　　设费

　　费用内容构成完整，费用依据充分，取值

　　合理.

　　(1）费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。(2)费率确定依据不充分的，扣0。5分。（3)费率确定不合理的，扣2分。

　　公共配套设费用构成完整,费用依施建设费据充分,取值合理.

　　（1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。（2）费率确定依据不充分的，扣0。5分。（3）费率确定不合理的，扣2分。

　　开发期间税税费构成完整，税费

　　费

　　依据充分，取值合理。1

　　（1)税费构成内容不完整或者不合理的,扣1分。（2）税费率确定依据不充分的,扣0.5分。(3)税费率确定不合理的，扣1分。

　　(1）费率取值不合理的，扣2分.

　　管理费用

　　费率合理，依据充分.2（2)费率取值理由不充分的，扣1分。

　　(3)计算基数不正确的，扣2分。

　　(1)费率取值不合理的，扣2分。

　　销售费用

　　费率合理，依据充分。2(2）费率取值理由不充分的,扣1分。

　　(3）计算基数不正确的，扣2分。

　　利率选择正确；开发

　　（1）利率选择不正确的，扣2分。

　　投资利息

　　周期、计息期限确定2（2)开发周期、计息期限确定不合理的，扣1分。

　　合理。

　　(3）计算基数不正确的，扣2分.

　　销售税费

　　税金构成合理，税率确定正确。

　　（1）税金构成内容不完整或者不正确的，扣1分。(2)税率不符合规定的，扣2分.（3）计算基数不正确的，扣2分。

　　（1)利润率内涵不清楚的，扣1分.

　　开发利润

　　利润率内涵清楚，取值客观、合理.

　　(2)利润率取值理由不充分的,扣1分。(3）利润率取值不合理的，扣2分.

　　（4）计算基数不正确的，扣2分。

　　维护使用状况描述全

　　(1)维护使用状况没描述，直接给出成新率的,扣2分.

　　折旧

　　面、客观;折旧分析深

　　(2）维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确

　　入，成新确定合理，3定依据不充分的，扣1分.

　　依据充分。

　　(3)物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面，成新率、折旧额确定不合理的,扣0。5～1分。

　　(1）计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过

　　公式选用和计算过程

　　公式选用正确,计算过

　　程不清晰的,扣2分。（2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明

　　程清晰、完整，计算3的，扣2分。

　　正确。

　　(3)估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明

　　显偏离客观实际的，扣3分。

　　小计

　　表1—3-2

　　成本法（建筑物）评审标准

　　序号

　　评审分项

　　标

　　评审标准

　　准

　　分

　　扣分项目分值及说明

　　勘察设计和费用构成合理；计费前期工程费依据充分,费率合理。

　　(1)费用构成内容不完整或者不合理的,扣2分。(2）费率确定不合理的，扣2分。（3)费率确定依据不充分的，扣1分。

　　开发1成本

　　建筑安装工程费

　　基础设施建设费

　　建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。

　　(1）建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、建安工程造价指标、建材人工施工机械市场价格等）或者依据不充分的，扣1~4分。（2)建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣1～5分。

　　费用构成合理,费用额度依据充分。

　　(1）费用构成内容不完整或者不合理的,扣2分。(2）费率确定不合理的，扣2分.（3)费率确定依据不充分的，扣0.5分.

　　公共配套设费用构成合理，费用施建设费额度依据充分。

　　(1）费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。（2)费率确定不合理的,扣2分。(3)费率确定依据不充分的,扣0.5分.

　　开发期间税费

　　税费构成合理，税费额度依据充分。

　　（1)税费构成内容不完整或者不合理的，扣2分.（2）税率确定不合理的,扣2分。（3)税率确定依据不充分的，扣0.5~1分。

　　（1)费率取值不合理的，扣2分。

　　2管理费用费率合理,依据充分.2（2)费率取值理由不充分的，扣1分。

　　（3）计算基数不正确的,扣2分。

　　（1）费率取值不合理的，扣2分。

　　3销售费用费率合理，依据充分.2（2)费率取值理由不充分的,扣1分。

　　(3)计算基数不正确的，扣2分。

　　利率选择正确；开发

　　（1)利率选择不正确的，扣2分。

　　4投资利息周期、计息期限确定2(2）开发周期、计息期限确定不合理的,扣1分.

　　合理.

　　（3)计算基数不正确的,扣2分。

　　销售税费

　　税金构成合理，税率确定正确。

　　（1)税金构成内容不完整或者不正确的，扣1分。(2)税率不符合规定的，扣2分。(3)计算基数不正确的,扣2分。

　　(1)利润率内涵不清楚的，扣1分。

　　利润率内涵清楚,水

　　（2）利润率取值理由不充分的，扣1分。

　　6开发利润平客观、合理，理由2（3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的,

　　充分。

　　扣2分。

　　(4)计算基数不正确的，扣2分。

　　建筑物折旧

　　维护使用状况描述全面、客观；折旧分析深入，成新确定合理，3依据充分。

　　（1)维护使用状况没描述,直接给出成新率的，扣2分。(2）维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据不充分的，扣1分。(3)物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面，成新率、折旧额确定不合理的，扣0.5～1分。

　　（1）计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清

　　公式选用和计算过程

　　公式选用正确,计算过程清晰、完整，计算正确.

　　晰的，扣3分。（2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分。（3）估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离

　　客观实际的，扣3分。

　　小计

　　表1—3-3

　　成本法（土地）评审标准

　　序号

　　评审分项

　　标

　　评审标准

　　准

　　分

　　扣分项目分值及说明

　　土地取得费用

　　市场购置

　　土地取得土地取得方式明晰；

　　征收集体土地取得

　　土地取得成本构成合理，依据充分;土地取得成本调整符

　　征收国有合市场情况。

　　土地取得

　　（1)未说明土地取得方式的，扣1分。(2）成本内容构成不合理的，扣1～6分。（3）成本取值依据不充分的，扣1～5分.（4)土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣1~3分。

　　土地取得税费

　　税费构成合理，税费确定合理。

　　(1)税费构成内容不完整或者不正确的,扣1分。(2)税费率不符合规定的，扣2分。

　　开发费用构成完整，

　　(1）土地开发费用构成不完整的，扣1～3分。

　　土地开发费

　　依据充分；取值客观合理，土地开发周期

　　（2）土地开发费用取值依据不充分的,扣1～2分。

　　确定合理。

　　（3)土地开发周期确定不合理的,扣1分.

　　管理费用

　　费用构成合理，费率确定依据充分.

　　（1）费率取值不合理的，扣2分。（2)费率取值理由不充分的,扣1分。（3)计算基数不正确的,扣2分。

　　销售费用

　　费用构成合理，费率确定依据充分。

　　（1)费率取值不合理的,扣2分。(2）费率取值理由不充分的，扣1分。（3）计算基数不正确的,扣2分。

　　利率选择正确；开发

　　（1)利率选择不正确的，扣2分。

　　投资利息周期、计息期限确定2（2)开发周期、计息期限确定不合理的,扣1分。

　　合理。

　　(3）计算基数不正确的，扣2分。

　　销售税费

　　税金内容构成完整，

　　税率确定正确。

　　(1)税金构成内容不完整或者不正确的，扣1分。（2）税率不符合规定的，扣2分。(3)计算基数不正确的,扣2分。

　　（1)利润率内涵不清楚的，扣1分。

　　利润率内涵清楚,水

　　（2）利润率取值理由不充分的，扣1分。

　　开发利润平客观、合理,理由2（3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短

　　充分。

　　不适应的，扣2分。

　　(3）计算基数不正确的，扣2分.

　　(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过

　　公式选用和计算过程

　　公式选用正确，计算过程清晰、完整，计算正确。

　　程不清的，扣3分。(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分。（3)估价基本数据、参数选取出现严重错误或者

　　明显偏离客观实际的，扣4分。

　　小计

　　表1-4-1

　　假设开发法（现金流量折现法）评审标准

　　序号

　　评审分项

　　1开发经营方案

　　标

　　评审标准

　　准

　　分

　　扣分项目分值及说明

　　(1）未说明估价前提（自愿开发、自愿转让或被迫转让）的，扣1分。

　　（2)未结合规划条件和项目具体情况描述开发经营方

　　开发经营方案明确,符合规划条件，符合最高最佳利用要求。

　　案的，扣4分.（3)开发经营方案不具体的(如建设内容与规模、可销

　　售或者经营内容与规模),扣0.5～2分。

　　（4)后续开发经营期不明确或者不合理的，扣0.5～2分。

　　(1）采用成本法等错误方法求取的，扣5分。

　　（2)采用市场法求取的,价格依据(可比实例、市场状况）

　　采用市场法、收益法

　　不充分且分析不透彻的,扣1～4分。

　　开发完成后价值

　　等科学方法求取,进行有依据的预测和分

　　(3)采用收益法求取的，计算净收益依据不充分且分析不透彻的，扣1～4分。

　　析。

　　(4)未对当前市场状况进行变化趋势分析的，扣2分.

　　（5）当前市场状况变化趋势分析依据不充分或者不合

　　理的，扣0.5～1分。

　　取得税费

　　税费构成明确、合理；(1）税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。税费比率依据充分。2(2）税费比率不符合规定的，扣2分。

　　开发成本

　　建筑工程费、装饰装建筑安装修工程费、房屋设备工程费工程费依据充分、客

　　观合理。

　　(1)建安工程费取值无来源依据的,扣1～3分。（2)建安工程费取值与估价对象状况(类型、规模、结构、档次等）不符的,扣1~3分.

　　其他成本依据充分，客观合理。2

　　(1)其他成本构成内容不完整的，扣1~2分。(2）取值依据不充分的，扣1分。

　　管理费用

　　费用构成合理,费率

　　(1)费率取值不合理的,扣2分。

　　确定依据充分。

　　2(2)费率取值理由不充分的,扣1分。

　　销售费用

　　费用构成完整；费率选取合理，依据充分；2费用计算正确。

　　(1)费率取值不合理的，扣2分。(2）费率取值理由不充分的，扣1分。

　　销售税费

　　税费构成明确、合理；税率、费率确定正确。2

　　(1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。(2)税率、费率不符合规定的，扣2分。

　　构成完整,利润率、利

　　折现率

　　息率取值客观、合理，折现时间正确，理由3

　　（1)折现率构成不完整或者错误的，扣1~3分。(2)折现率取值依据不充分的，扣2分。

　　充分.

　　(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不

　　清晰的,扣3分.

　　公式选用和计算过程

　　公式选用正确，计算

　　(2）选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣

　　过程清晰、完整，计42分.

　　算正确.

　　（3)折现期取值不合理的，扣2分。

　　（4）估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显

　　偏离客观实际的,扣5分.

　　小计

　　表1-4—2

　　假设开发法（传统方法）评审标准

　　序号

　　评审分项

　　标

　　评审标准

　　准

　　分

　　扣分项目分值及说明

　　(1）未描述开发经营方案的,扣3分.

　　开发经营方案

　　开发经营方案明确，符合规划条件，符合最高最佳利用要求。

　　（2）开发经营方案不具体的（如建设内容与规模、可销售或者经营内容与规模），扣0。5～2分.

　　（3）后续开发经营期不明确或者不合理的，扣0.5～2分。

　　(1)采用成本法等错误方法求取的，扣4分。

　　开发完成后价值

　　采用市场法、收益法等科学方法求取。

　　(2）采用市场法求取的，价格依据(可比实例、市场状况）不充分且分析不透彻的，扣1~4分。（3)采用收益法求取的，计算净收益依据不充分且分析不

　　透彻的，扣1～4分.

　　取得税费

　　税费构成明确、合理；

　　（1）税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。

　　税费比率依据充分.

　　2（2)税费率不符合规定的，扣2分。

　　建筑工程费、装饰装

　　（1）建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、市场

　　开发

　　建筑安装工程费

　　修工程费、房屋设备工程费依据充分、客

　　价格等)或者依据不充分的，扣1～3分。(2）建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、

　　4成

　　观合理。

　　档次等）不符的,扣1～3分.

　　本

　　其他成本

　　依据充分，客观合理。2

　　(1）其他成本构成内容不完整的，扣1~2分.（2）取值依据不充分，扣1分.

　　管理费用

　　费用构成合理，费率确定依据充分。

　　（1）费率取值不合理的，扣2分。(2)费率取值理由不充分的，扣1分。(3)计算基数不正确的，扣2分.

　　费用构成完整；费率

　　(1)费率取值不合理的，扣2分。

　　销售费用

　　选取合理,依据充分；2（2)费率取值理由不充分的，扣1分。

　　费用计算正确。

　　（3)计算基数不正确的,扣2分.

　　投资利息

　　利率选择正确；计息期限确定合理。

　　（1）利率选择不正确的，扣2分。（2)计息期限确定不合理的，每错一项，扣1分。（3）计算基数不正确的，扣2分。

　　销售税费

　　税费构成明确、合理;税率、费率确定正确。2

　　(1）税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分.(2）税率、费率不符合规定的，扣2分。（3）计算基数不正确的，扣2分。

　　(1）利润率内涵不清楚的,扣1分.

　　利润率内涵清楚，水

　　(2）利润率取值理由不充分的，扣1分.

　　后续应得利润平客观、合理，理由2(3）利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，

　　充分。

　　扣2分。

　　（3)计算基数不正确的，扣2分.

　　(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰

　　公式选用和计算过程

　　公式选用正确，计算过程清晰、完整，计算正确.

　　的,扣3分。(2）选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分.(3)估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客

　　观实际的,扣3分.

　　小计

　　表1-5

　　基准地价修正法评审标准

　　序

　　号

　　评审分项

　　标

　　评审标准

　　准

　　分

　　扣分项目分值及说明

　　（1)基准地价内涵包括：基准日期、土地用途、土

　　简洁说明基准地价

　　地使用权性质、土地使用期限、土地开发程度、容

　　基准地价内涵的内涵

　　2积率。每缺少一项，扣0.5分.

　　（2）说明不简洁、不清晰、不准确的，扣1分。

　　简明、完整介绍将基

　　（1)调整方法、系数介绍不简明的，扣1分。

　　基准

　　基准地价修正体系

　　准地价调整为宗地价格的方法和系数

　　(2）调整方法、系数介绍不完整的，扣1～2分。（3)未介绍调整方法的，扣2分。

　　1地

　　(4）未介绍调整系数的，扣2分。

　　价

　　（1)未采用最适用的基准地价标准的，扣2分。

　　土地级别或者地价区段确定

　　确定正确,依据充分。2

　　（2)土地级别或者地价区段确定错误的，扣2分。（3）未说明土地级别或者地价区段确定依据的，

　　扣1分。

　　基准地价取值取值合理。

　　(1）未采用最适用的基准地价标准的,扣2分.2（2）基准地价取值不合理的，扣2分。

　　市场状况调整系数

　　（1)期日修正系数确定不符合宗地状况说明，或者

　　土地市场状况调整确定依据充分,计算正确.

　　依据不充分的，扣1～3分。(2)期日修正与其他方法不一致的，扣1分。(3）期日修正计算过程错误，扣1分.

　　区位状况调整系数

　　（1）修正系数选取不符合宗地状况说明的，每项

　　区位状况调整选取客观、合理，计3扣1～2分。

　　算正确。

　　(2）修正过程计算错误的，扣1～3分。

　　容积率调整系数确

　　（1)容积率修正过程不符合宗地状况说明,或者系

　　建筑容积率调整定依据充分，计算正3数确定依据不充分的，扣1～3分.

　　确。

　　（2）容积率修正过程计算错误的,扣1分。

　　土地剩余使用年限

　　(1)土地剩余使用年限确定不符合宗地状况说明，

　　确定正确;资本化率

　　或者依据不充分的，扣1～3分.

　　5土地使用期限调整确定依据充分，符合3(2）资本化率确定理由不充分的,扣1分。

　　法律法规要求；计算

　　(3）资本化率与其他方法不一致的，扣1分。

　　正确。

　　（4）年期修正过程计算错误的，扣1分。

　　（1)开发费用修正过程与不符合宗地状况说明,或

　　土地开发程度调整开发程度修正内容完整、计算正确。

　　者依据不充分的，扣1~3分。(2）开发费用修正不完整的，每缺少一项,扣1分。

　　(3）开发程度修正过程计算错误的，扣1分。

　　(1)说明有无其他因素（如具体用途、土地形状等)

　　其他因素调整有说明,调整合理。3调整，未说明的,扣3分.

　　（2)其他因素调整不合理的,扣1～3分.

　　公式选用正确，计算

　　（1)计算公式选用正确,但无计算过程或者计算过

　　公式选用和计算过程

　　过程清晰、完整，计算正确。

　　程不清晰的，扣3分。(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分。

　　小计

　　表2

　　房地产抵押估价特殊项目评审标准

　　序号

　　评审分项

　　标

　　评审标准

　　准

　　分

　　扣分项目分值及说明

　　*估价假设和限制条件

　　估价时点与实地查勘日期不一致时,应在假设限制条件中进行假设说明。

　　估价时点与实地查勘日期不一致时，未在假设限制条件中进行假设说明的，扣1分。

　　2＊估价原则列明遵循谨慎原则.3*估价结果披露内容完整。

　　1未表述谨慎原则及其简要定义的，扣1分。

　　内容包括:假定未设立法定优先受偿权利下的市场价2值、注册房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款以

　　及抵押价值.每缺少一项，扣1分.

　　（1)未进行通用性、独立使用性或者可分割转让性分

　　析的,扣1～3分。

　　(2）未分析假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实

　　＊估价对象变现能力分析

　　变现能力分析内容完整，分析合理，针对性强。

　　现的价格与估价结果的差异程度的，扣1分.(3）未分析变现时间长短的，扣1分。

　　(4）未说明变现费用、税金的种类和清偿顺序的，扣

　　1～3分。

　　(5)变现能力分析缺乏针对性，或者分析存在错误的，

　　扣1～4分。

　　（1）内容包括：①关注房地产抵押价值未来下跌的

　　风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进

　　行分析说明；②评估续贷房地产的抵押价值时，对房

　　地产市场已经发生的变化予以考虑说明;③估价对象

　　*相关风险提示

　　风险提示内容完整，分析合理，具有针对性。

　　状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；④抵押期间可能产生的房地产信

　　贷风险关注点；⑤合理使用评估价值；⑥定期或者在

　　房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行

　　再评估等。每缺少一项，扣1分.

　　(2）风险提示不具体或者缺乏针对性的，扣2～4分。

　　*附件

　　包括法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录。

　　缺法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或者调查记录的，扣2分。

　　小计

推荐访问:房地产估价规范最新版最新版房地产估价规范